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深圳市二手房买卖合同纠纷中的证据

周争锋 发表于[2018-08-03]

     这是我重新修订深圳律协房委会编写深圳律师办理二手房交易法律服务指引的证据部分后,自己的扩充版,解释相关证据。其中的错误或疏漏在所难免,大家可以有针对性地给些建议,没有涉及的证据也可以提出来交流下。

     转载请注明出处和作者,一万多字阅读需要大约半小时。

    (一)【买卖双方主体信息】证明交易主体信息,主体信息不明确立案困难。

     法律虽然没有规定必须提交被告的身份证复印件才能立案,但事实就是没有身份证复印件立不上案。因此签订买卖合同时应首先索取对方正反面的身份证复印件留存,不然诉前保全和立案困难。

    (二)【深圳市二手房预约买卖及居间服务合同】就是中介版二手房买卖合同,证明双方权利义务的具体内容。

     主要证明合同价格,定金、首期款、赎楼、递件过户、抵押等合同关键节点及违约责任的约定,合同约定不能诉讼继续履行的,尊重双方的约定,买受人不能诉讼继续履行。

     市面上大多数中介合同版本和网签合同相比,缺少新不动产权证由谁领取和买受人什么时候办理抵押的约定。

    (三)【出卖人产权证、产权查询单】证明标的物的登记情况,出卖人有处分权。

     不动产权证复印件在签订买卖合同时,就应该核实清楚,确定是出卖人的财产,有没有共有权人,出卖人有处分权。

     需要查封出卖人的房产,需要在立案后由律师或买受人,拿上立案通知书原件,到不动产登记中心窗口查询并打印,然后提交给法院,这是查封的必然程序。深圳市所有的不动产登记中心均可以办理产权查询。

     不动产产权查询单也可以证明出卖人的卖房时间,在买受人违约时,可以要求出卖人出示二次卖房时的合同确认价格,证明其没有损失。在出卖人一房二卖时,可以作为计算差价损失的直接证据。

    (四)【出卖人抵押、查封单】证明房产抵押、查封情况。

     在查询产权的时候应一并打印抵押和查封单,在诉讼继续履行案件中这两个是必须要的证据。有抵押单可以追加抵押权人参加诉讼,避免列错第三人。

     有查封时,不管是诉讼解除合同还是继续履行均需要考虑诉讼策略问题。诉讼继续履行时,有必要的话可申请追加前面申请查封的人参与到自己案件里,纠纷合并处理,主要是前面查封是已决债务,数额已经明确。出现一房多卖时,买受人也可以申请参与到他们案件里面,纠纷一块处理。

     (五)【主体变更确认书】证明买受人主体发生过变更。

     主体变更确认书是买受人权利义务的概括转移,有别于合同约定买受人过户时享有更名权的约定。在合同备注条款约定买受人过户时有更名权,属于由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形,在合同义务未予履行或履行不符合约定时,依合同相对性原理,第三人不需承担合同责任,违约方亦无须向第三人承担合同责任。合同的主体没有变化,第三人不承担合同的权利义务,只是履行一道手续,如同银行和担保公司的地位,买卖双方解决违约问题时,和他们无关。

     北京高院在指导意见中突破合同相对性原则,赋予买受人指定的第三人有诉讼继续履行的权利。【京高法发〔2014489号】第十七、第三人过户登记请求权的行使:房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。

    (六)【代理人的委托书】证明代理人有代理权。

     委托书分为经过公证委托书和没有经过公证的委托书二种。碰见没有办理公证的委托书,首先应该核实被代理人签字的真伪。

     只要是当事人本人签订的委托书,即便没有公证和公证委托书的法律效力相同。要注意核实委托代理人的权限,代理人超出权限的代理行为对被代理人不发生法律效力。尤其需要核实授权签订文件的具体名称和实际签署文件名称是不是一致,不一致有可能会被法院认为是越权代理,对被代理人不发生法律效力。比如只授权办理网签合同签订,就不能签订中介版本的买卖合同。

    (七)【定金收据及转账凭据】证明买受人支付定金的数额及时间。

     买受人直接转账支付,出卖人不出具书面的定金收据;买受人直接转入双方约定的监管账户,转入出卖人账户或监管账户的时间就是出卖人收到的时间。

    (八)【中介资金监管协议(定金、交房保证金)】证明定金(含交房保证金)诉讼时的现状。

     不管是直接支付给出卖人还是打入监管账户,定金的所有权人为出卖人,没有经过出卖人同意或监管协议的约定退还情况没有出现,监管方不得私自将定金返还给买受人。诉讼时可以主张监管在中介的定金由中介直接返还,但是中介已经跑路的,应坚持让出卖人返还。

    (九)【租赁合同】证明房产租赁情况。

     主要是了解租赁合同是否办理备案登记;了解房产是否存在长期租约且租金很低的情况;核实承租人放弃优先购买权的真实性。

     租赁合同办理备案登记的需要注意解除备案登记,需要承租人和出租人共同申请,并交回发放的租赁备案凭证原件。不然即便租客实际上没有租住,仍有可能使用租赁备案凭证申请该房产的学位,致使买受人合同目的落空。

    (十)【放弃优先购买权承诺书】证明租客、共有权人放弃优先购买权。

     租客的优先购买权不容侵犯,租客可以主张强制缔约权,要求按照买受人的合同强制履行。共有权人的共有权也不容小觑,没有取得共有权人书面同意的证据,有共有权人放弃优先购买权声明的也可以,共有权人优先购买权还排在租客前面。

     租客也可以查封房产主张继续履行租赁合同,逼迫出卖人赔偿其损失。

     (十一)【赎楼担保融资协议】证明出卖人已和担保公司签订赎楼服务协议。

     担保协议在实践中分为出卖人和担保公司的双方赎楼服务协议及买卖双方和担保公司的三方赎楼协议两个版本。出卖人和担保公司的双方协议中,赎楼基本上和买受人无关,买受人取得贷款承诺函后只要如期支付赎楼费、短期利息和罚息就可以了。一笔款赎楼基本上都是三方版本。在三方协议的版本中,因为是用买受人的按揭贷款偿还出卖人的抵押贷款,赎楼不能的法律风险转嫁到买受人。

    (十二)【赎楼、过户公证委托书及缴费单】证明出卖人已出具公证委托手续,委托担保公司赎楼及代办过户手续。

     2017年司法部“五不准”出台后,办理赎楼和过户需要分开办理委托公证,过户公证上需要注明买受人的姓名及身份证号码,对出卖人是一种保护,可有效避免ABC单,防止中介利用公证委托书故意造成出卖人一房多卖。出卖人在办理赎楼公证的时候,往往也会授权担保公司有办理或解除首期款资金监管协议的权限,此权限给出卖人留下极大的隐患,担保公司的工作人员,可能隐瞒出卖人,配合买受人反复的更换银行,甚至在买受人已经逾期履行义务构成根本违约,出卖人已经发函解除买卖合同的情况下,仍然配合买受人办理首期款资金监管手续,严重损害出卖人的权益。办理或解除首期款资金监管的权限完全可以不用授予给担保公司,也可只授权办理不授权撤销,对权利予以必要的限制。

     出卖人在办理委托公证的时候应留存一份公证委托书原件,还需要核实担保书上的人员是不是都是担保公司的,中介不应出现在委托书上,即使存在也只能赋予办理交房手续的权限。出卖人在解除合同时,应把解除买卖合同的通知及解除对代理人委托的通知一并邮寄给担保公司,表明立场。

    (十三)【提前还贷申请表】证明出卖人或担保公司已向银行提出赎楼申请。

     出卖人依据抵押借款合同的约定,向抵押权银行提出提前还贷的申请。一般需要提前一个月左右申请,个别银行特别是外资银行,对出卖人提前赎楼申请的提出时间有特别要求,规定每个月只有有限的几天可以申请,还有些银行要求赎楼款必须提前一个月支付至扣款账户,不按照他们的要求办理只能等下一个月。出卖人在卖房前应核实清楚该问题,避免赎楼不及时违约。

    (十四)【出卖人抵押贷款合同】证明出卖人抵押欠款的具体金额及提前还款需支付违约金情况。

     出卖人抵押借款合同上均有写明提前还款的条件和应支付的违约金,也就是罚息。在抵押权人为个人,买受人诉讼继续履行时,抵押权人不出现的情况下,抵押欠款的具体金额及提前还款需支付违约金的事实无法查明,构成事实上无法履行,法院会驳回买受人诉讼请求。

     (十五)【短期贷款合同】证明出卖人申请短期贷款情况。

     出卖人赎楼申请的短期贷款,出卖人征信不良或有未结诉讼,担保公司通常不提供担保,银行也不发放短期贷款,出卖人需要变更赎楼方式为现金赎楼。出卖人在签订买卖合同前,知道自己征信不良或有未结诉讼,应明确告知买受人只能选择现金赎楼,并就赎楼费承担达成一致意见。

     事前不告知,履行过程中擅自变更赎楼方式,增加的费用双方能达成一致意见的按照约定承担,不能达成一致意见的应由出卖人承担。

    (十六)【赎楼短期利息、罚息单据】证明短期贷款利息和提前还款需要支付违约金的具体数额。

     这是买卖双方在最后结算交易费用时的单据,通常在担保公司或中介处,双方不主动索取几乎看不到原件。实践中发生过担保公司或中介人员伪造该单据赚取差价的情况,出卖人满足一定条件时有些银行是免罚息的,比如连续还贷满三年或新买受人在同一银行申请按揭贷款等情况。

    (十七)【赎楼服务费单据】证明担保公司赎楼所需费用。

     这也是买卖双方最后结算交易费用时的凭据,和上面一样,很多担保公司不主动提供。买受人索要时,担保公司甚至会用和买受人没有法律上的关系为理由拒绝提供。

    (十八)【首期款资金监管协议、银行进账单、存折(卡)】证明双方办理首期款监管及买受人将首期款打入监管账户时间。

     首期款资金监管协议是三方协议,银行通常是在买卖双方均签字且买受人足额转入首期款后才签字盖章。法院一般认为,买卖双方签字后监管协议的条款在双方之间已经生效。

     外资银行一般不要求首期款监管程序。内资银行的首期款监管分两种,一种是监管在银行为二手房交易专设的监管账户里,一种是监管在买受人或出卖人在该银行开设银行账户里,监管在出卖人的银行账户对买受人而言风险巨大。一般的监管期限为三个月,到期后监管解除,退还监管资金,也有六个月的,个别银行甚至没有约定最长的监管时间。

     首期款监管协议按照规定应该是在银行三方当面签署,实践中多是前后脚签订,而这也是纠纷的高发区。出卖人应亲自前往银行签订首期款监管协议,避免担保公司的人员隐瞒自己配合买受人反复更换银行。签署首期款监管协议时,出卖人应和买受人当面同时签订或等买受人签字后签订,出卖人在空白的首期款监管协议上先签字,面临诸多法律风险,给买受人办理高评高贷留下发挥空间。

     当事人去银行办理首期款资金监管时,可以顺便办理银行转账业务或开卡业务,留下当时确实在银行的证据。

    (十九)【银行冻结监管资金通知】证明买受人首期款监管成功。

     一般是银行在收到买受人的首期款,审批人员在首期款监管协议上签字盖章后,给买受人发的短信通知。

    (二十)【银行贷款承诺函】证明买受人取得贷款承诺函的时间及贷款数额。

     买受人的主要合同义务就是支付购房款,取得贷款承诺函的金额加上监管的首期款及支付的定金三者之和应等于或大于双方合同价,不足部分买受人应及时补足。可以用约定追加定金的方式直接支付给出卖人,也可以另行签订监管协议予以监管。

     双方为了规避三价合一政策的影响,做低网签合同避税时,剩余的购房款往往找另外一家银行办理监管,放款条件和在申请按揭银行约定的一致。

     银行为防范风险,出具的承诺函上一般都附有条件,如虚增成交价、按揭申请资料虚假等情况下承诺函无效,在银行没有通知撤销贷款承诺函的情况下,出卖人不能仅凭自己发现买受人有高贷行为或提交虚假资料的行为就认定贷款承诺函无效。

     (二十一)【公积金贷款审批表】证明买受人公积金贷款审批情况。

     买受人办理商业和公积金贷款组合贷款时,贷款承诺函的金额加上公积金贷款审批额、监管的首期款及支付的定金三者之和应等于或大于双方合同价,不足部分买受人应及时补足。和商业贷款的贷款承诺函不一样,公积金贷款的审批对象是买受人家庭夫妻二人,也就是说申请公积金贷款时需准备夫妻双方的资料。

     (二十二)【解除首期款监管协议申请书】证明首期款监管到期前银行解除监管的原因。

     首期款监管协议到期前,双方协商解除买卖合同,申请解除首期款资金监管,银行会要求双方提出书面申请。在一方申请提前解除首期款监管时,银行也会要求申请人提出书面的申请,依据申请人的申请理由找另外一方核实。

     实践中,主要是出卖人投诉买受人提供假离婚证,假流水、假收入证明,办理高评高贷等,提出的解除监管申请。也有买受人以出卖人已经构成违约或自己已经通知出卖人不再履行合同的理由,申请提前解除资金监管手续的。

     在银行解除资金监管手续原因不明,银行突然退件或撤销买受人贷款承诺函的案件中,该份申请是查明事实真相的关键证据。

    (二十三)【银行评估报告、评估费票据】证明买受人申请按揭贷款时的房产评估价及评估费用。

     银行在审批买受人买房贷款时,为了自己按揭贷款资金的安全,委托评估公司按照一定的规则核定的房产的价格,作为自己发放贷款最高限额。三价合一后,银行以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

    (二十四)【高贷协议】证明申请贷款银行锁定的网签合同价格不是双方真实意思表示。

     买受人办理高评高贷时,为了说清楚双方的真实成交价,通常会和出卖人签订一份高贷的协议。该高贷协议可以证明双方的真实成交价,但是因为该协议是买卖双方串通损害银行合法权益的,一般认定为无效约定,任何一方想用该份协议的约定主张权利都是不现实的。

     特别是约定出卖人收到首期款后要返还多少给买受人,在买受人剩余购房款尚没有支付的情况下,出卖人拒不返回,买受人还是不能主张权利。更不能以此为由拒不办理抵押登记手续。

     约定首期款提前支付赎楼款的,应在前面的买卖合同的备注条款中约定。在高贷协议中约定,可能会因为高贷协议被法院认定整体无效而失去作用。

    (二十五)【过户登记价格确认书】证明双方约定采用阴阳合同的方式申请递件过户。

     为规避税费双方约定办理网签合同时的申报价格也就是纳税基数,也会一并约定纳税方式是核定征收还是核实征收。三价合一后,买受人面临多贷款还是多纳税的现实问题。确认书中关于做低合同价申报纳税的约定损害国家的合法权益,应是无效约定。

    (二十六)【深圳市二手房买卖合同】证明网签合同录入、打印及生效时间,还可以证明买受人应办理抵押的时间及新房产证应由谁保管。

     网签合同的录入、打印及生效时间,在审理限购政策案件时,往往是案件的核心问题,关系到买受人的购房资格问题,非常的重要。网签合同的录入和打印时间在网签合同的下面均有显示。依据我国《合同法》和《城市房地产管理法》的规定,房屋买卖合同是要式合同,必须采用书面形式。依据我国的《电子签名法》第三条的规定,涉及不动产的买卖合同不适用该法。因此网签合同的生效时间是在打印出来的合同上最后一个当事人签署时间。

    (二十七)【不动产登记中心业务受理通知书】证明双方申请递件时间。

     双方提交过户资料后,不动产登记中心给的书面收文通知,双方可以依据编号在不动产登记中心网站上查询办理进度,买受人应在接到该受理通知之日起的第五个工作日领取办理结果,并在办理时限内提交纳税证明,不然会被退件。

    (二十八)【不动产登记中心退文通知书】证明递件后被退件时间及原因。

     递件过户后,因不符合办理转移登记的条件,申请过户资料被退回,常见的原因有查封、内部锁定等。

    (二十九)【退文申请书】证明递件后双方或其中一方申请退回过户递件资料情况。

     办理递件手续后,买卖双方或其中一方申请登记中心退回办理转移登记的资料。出卖人在发现房产被骗,正在递件过户过程中走流程的,也可以单方申请退件,出现刑事案件情况紧急的应借助警方的力量或申请法院诉前保全。

    (三十)【家庭成员身份证明、户口簿、结婚证】证明出卖人符合满五唯一的减免税条件,也可用于证明出售或购买的房产是夫妻共同财产。

     买受人提交家庭成员身份证明、户口簿、结婚证,主要是证明自己有购房资格及家庭名下有一套房,申报纳税用的,也可以证明买受人购买的是家庭财产,买受人在合同中增加配偶共同购买并申请贷款不构成违约。虽然这明显违背合同的相对性原则,但是法院基本上不会认为此种情形下买受人构成违约。

     出卖人提交家庭成员身份证明、户口簿、结婚证,主要是申报满五唯一减免个人所得税用的,也有用来证明是夫妻共同财产,签订合同的登记产权人没有处分权,买卖合同无法继续履行。

    (三十一)【买受人不动产权、抵押查询单】证明买受人取得不动产权证及办理抵押登记时间。

     新的不动产产权证依据网签合同格式条款的约定应由买受人领取并保管,实践中基本上由中介公司或担保公司保管,主要是避免买受人拿到新房产证后不抵押给贷款银行,而是直接转卖他人或抵押给其他银行、小贷公司或个人后跑路。

     出卖人应及时催告买受人办理抵押登记手续,在此期间可能会出现,房产被买受人的债权人申请查封或买受人恶意挂失等情况,致使出卖人的合同目的无法实现。出现买受人迟迟不抵押的,出卖人应及时采取法律措施保全房产,避免遭受更大的损失。

     中介版本的买卖合同很多没有关于新不动产权证,由谁领取,买受人最迟应在什么时候办理抵押的约定,但是递件过户的网签合同中对此有明确的约定。

    (三十二)【税费申报表及票据】证明双方交纳税费的数额及时间。

     实践中存在税费缴纳后,出卖人房产被查封的情况,此时缴纳的税收除了印花税以外,其他的可以申请退回。符合满五唯一条件的,多交的部分也可以在合理期间内申请返还。

    (三十三)【房地产交接清单】证明合同签订时约定的房地产交付条件。

     双方在签订买卖合同时约定的交房标准,填写时应明确家私家电的品名,新旧程度等详细信息,有必要的话还应用录像的方式留存,视频里面应体现买卖双方和中介人员。

    (三十四)【水、电、煤气等欠费证明、缴费票据】证明买受人代缴的费用。

     用来结算交房保证金的凭据。

    (三十五)【交房确认书】证明出卖人已将房产交付买受人,也是买受人证明合法占有房产的依据。

     买受人依据买卖合同的约定,凭借交房确认书合法占有房产,在占有期间不需要支付使用费用,即便是以后合同解除了,也无须支付占有使用期间的使用费用,但是水电费等必要费用需要支付。双方在合同中约定的有费用的,按照约定支付。

    (三十六)【钥匙收条】实际交房的凭据。

     交房的象征,交钥匙后,买受人实际控制房产,相应的法律风险由其承受。

    (三十七)【解除合同的通知及快递单据】证明解除合同的时间,此后双方有减损的注意义务。

     当事人一方解除合同的理由,不符合双方合同关于解约条件的约定,亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形,其通知解除的行为,不发生解除合同的效力。守约方的解约程序应符合法律规定的标准,二者缺一不可。《合同法》第九十六条规定,守约方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。合同没有自动解除的说法。

     书面通知解除房屋买卖合同是通知的第一选择。书面送达的方式有二,一是直接送达,就是拿上解约通知直接找到合同相对方交给他,同时在自己留存的解约通知复印件上让对方签字说明原件已签收,并注明时间;二是邮寄送达,邮寄送达对邮寄机关的选择有要求,必须是邮政快递送达。

    《合同法》第一百一十九条,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。

    (三十八)【学位查询证明】证明房产学位使用情况。

     主要用于购买学位房合同目的无法实现后维权用的,需要注意的是房子是用来住的,不是单纯用来上学的,因为学位被占用维权,买受人的损失难以举证证明。

    (三十九)【买卖双方地址确认书】证明对方的送达地址,该证据双方一般在中介处有留存。

     在买卖合同签订后,中介公司完全没有必要再隐瞒双方的通信信息,合同签订后,中介方的居间费用不会因为双方互通消息而减少,中介故意隔断双方,应有其他方面的考虑。但是在买卖双方进行到需要发函催告或诉讼的阶段,中介应给对方明确的身份信息和联系方式。

    (四十)【交易过程中的录音、短信、微信、(电子)邮件】证明合同履行的真实情况,也是证明对方违约的直接证据。

     合同法第九十六条规定的是解除合同的通知到达时生效,因此采用手机短信、彩信、微信及通话录音送达解约通知,能够证明解约的意思表示到达就可以了。使用这些方式前,不需要事前取得对方的同意,当然双方在合同中要求必须书面通知的情况下,应采用书面的形式。

     手机的通话记录和邮政快递一样,不是永久留存的,也是几个月后就没办法自己打印了,记得及时地去营业厅打印,这个打印记录要求体现的有通信公司印章。

     采用手机短信、彩信、微信及通话录音送达,面临的最大问题是对方不出庭。在对方不出庭的情况下,他没有对你提交的电子证据做认可或不认可的质证,所有的举证责任全部在原告身上。在发起诉讼前准备证据时就要充分考虑到这个问题,及时想办法补充证明,不要让他成为孤证。

    (四十一)【中介的履约催告函】证明居间方曾向违约方发出过催告。

     交易过程中,中介公司为了促成成交,在一方迟延履行合同义务时,会以中介公司的名义发函催告履行,该催告发生在双方诉讼前或双方出现矛盾的初级阶段,中介公司对合同履行情况的描述,往往是客观事实,在法庭上更容易被法官认可。有些时候中介在双方纠纷发生前在通知函中表述的事实,可能是还原案件全貌的关键。

    (四十二)【律师函】证明一方曾委托律师发出过书面通知,通知具体内容见律师函的表述。

     合同履行不同阶段的律师函,内容不尽相同,有时候发送律师函的主要目的就是创造对自己有利的书面凭据,就某个具体事实向对方发函询问,对方接函后不回应,有可能会被法院认定是默认,或者直接回函说明,对方回函说明的内容,也可能是你想知道的关键事实。

    (四十三)【律师见证书】证明双方买卖合同或其他文书签订时经过律师见证,具有真实性。

     该证据主要存在于非商品房交易类中,律师见证书只能证明事件发生的真实性,是不是合法,需要法院最终确认。

    (四十四)【房产价格评估报告、评估费票据】证明房产上涨或下跌的差价损失数额及该评估报告所付费用。

     该评估报告最好是申请法院通过摇号方式选定评估机构生成,自己私自委托评估机构的,对方基本上不认可,自己委托的也要尽可能委托进入法院名册的评估机构。在买受人违约被诉讼违约金时,评估报告证明是必备的证据之一,因为你要举证证明出卖人没有实际损失,或证明虽然买受人违约了但是出卖人的房价涨价了,应适用损益相抵原则调整违约金。

     2016104日以后,深圳法院系统对买受人合同签订后故意违约的处罚力度增大,不再像以往那样单纯的判没收定金,更多是判决承担合同价10%的违约责任,还出现了不少判决承担合同价20%违约责任的案件,究其根源就是违约的买受人证据准备得不充分。

     与此同时,法院也加大了对出卖人的处罚力度,开始普遍支持买受人诉求的差价损失。选定评估机构和选定评估的时间节点,显得尤其重要。

    (四十五)【购房资格证明】证明买受人具有购房资格。

     买受人诉讼继续履行的必备证据。购房资格可以通过户籍调动、婚姻情况变更及出售名下房产予以控制。从这个意义上讲,限购政策根本不是不可抗力因素,因为它是人为可以克服的障碍。

    (四十六)【支付能力证明】证明买受人在合理期限内可以一次性付清全部购房款的履行能力。诉讼继续履行的必备证据,这是广东省高级人民法院在20179月指导意见中明确提出诉讼继续履行应具备的必备条件。买受人在诉讼解除合同时也可以提出该证据,证明自己的履约能力,特别是因出卖人原因没有办理首期款资金监管案件追究买受人的违约责任时,该证据也应提交。

    (四十七)【必要费用、佣金收据】证明支付必要费用、佣金的数额。

     该份证据主要证明买受人实际损失情况,深圳法院基本上把该费用计算到了违约金里面,用违约金足以弥补损失一揽子处理了,但是为了证明履行情况和实际损失还是应该提交。

    (四十八)【委托代理合同、律师费发票】证明支付律师费的数额。

     仲裁案件或双方买卖合同中有明确关于律师费由违约方承担的约定时,该份证据应该予以提交。

    (四十九)【担保费票据】证明诉讼保全支付的担保费用。

     实践中有法院单独支持担保费用。双方买卖合同中有明确关于追偿违约责任支付担保费由违约方承担的约定时,该份证据应该予以提交。

    (五十)【公告费票据】证明公告送达费用。

     开庭时不要遗漏提交该份证据,现在有胜诉后法院退还公告费的情况。

     ——周争锋2018731日、81日写于深圳

     转载请注明出处不然追究侵权责任

 

     文章写完后想到其他的部分:预告登记、异议登记、预售合同、代持协议、拆迁补偿安置合同、股权转让协议、双方征信报告、离婚协议书、物权法司法解释一提到的生效文书。还有遗漏的可以留言告诉我。