【业务综述】“房地产项目税收法律风险防范”研讨会综述

发布时间：2019年7月15日 作者：房产委 责任编辑：业务创新委

2019年6月25日下午，市律协房地产法律专业委员会与税务法律专业委员会在市律协多功能厅联合举办“房地产项目税收法律风险防范”研讨会。房地产法律专业委员会与税务法律专业委员会委员以及其他对讲座感兴趣的律师、实习律师、律师助理参加了本次研讨会，研讨会由房地产法律专业委员会主任杨林律师主持。

本次研讨会邀请深圳市税务局政策法规处科长张爱军、深圳市罗信管理咨询有限公司资深会计师郭建军、深圳市律协税务专业委员会、注册会计师、注册税务师孙伟律师等专业人士作为主题分享嘉宾。现将研讨会内容分享如下：

一、嘉宾分享环节

1、郭建军会计师的分享的内容包括三个部分，分别是房地产开发主要税务风险、房地产开发主要税务筹划主要节点以及税务是否是财务部门的相关事情。

郭会计师认为房地产开发涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、堤围费等13种税费。房地产开发主要税务风险存在于三大税种增值税、土地增值税、企业所得税。因为房地产企业开发周期较长，前期均为投入，取得进项发票可能需要额外付出代价，公司有些非财务部门人员缺乏相应意识，导致后期多缴税；同时在拿地方面还存在土地分期开发，入地成本没有按规定进项分摊，拆迁、补偿各项手续不完整，实物补偿计价究竟应按成本价还是按销售价，视同销售是否计交增值税，随同售房款收到价外费是否计交增值税等风险。土地增值税主要存在的风险包括：受让土地时替出让方缴纳各项税金是否剔除？转让方实收情况下，有无反算回交易价？开发之前有无测算过各项税费？利息可据实扣除和加计扣除两种，有无测算哪种更适合？清算单位应怎样确定？当单位成本不能扣除的杠杆效应？公共配套、地下停车场处理，销售定价的策略，商业该销售还是自持？企业所得税按年度计算，开发过程中无利润无需缴纳，销售收款时按一定毛利率计算应纳税销售额。企业所得税主要存在的风险：企业所得税和土地增值税清算有些地方不一样，会计利润和应纳税所得额有可能存在不一致，有时间性差异和永久性差异？企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

对于房地产企业税务筹划开始的时间节点郭会计师认为时间越早，节税效果越好，拿地阶段做税务筹划节税效果可达20%、开发阶段做税务筹划节税效果可达10%、清算阶段做税务筹划节税效果可达5%。

最后，郭会计师认为税务筹划不仅是财务部门的事，更是企业决策者的事，需要战略层面、经营层面、财务层面各个部门协商作战，项目决策人、项目公司设立、股权架构、自然人股东、企业股东、注册资金大小、资金如何出去、如何进来都是税务筹划的关联因素。

2.孙伟律师的分享主题是房地产开发税务审查要点，包含购地环节、项目公司设立环节、融资环节、销售环节、竣工后环节等各节点税收风险控制要点。

孙伟律师主要介绍了各种购地模式的税务处理于税务风险，其中土地装让环节卖方承担增值税、土地增值税、企业所得税、印花税，买方承担契税、地镇土地使用税、印花税；股权转让模式中可能涉及征收土地增值税的风险，所以在税筹设计时尽可能避免100%股权转让，或避免转让标的公司的资产主要是土地。设立项目公司应了解项目当地税收返还政策，存在税收返还政策无效的风险。另外介绍了房地产在融资、销售、竣工后的注意税务难点和风险。

3、张爱军科长分享的主题是房地产企业的税收风险

张科长详细分析了目前我国的税务形势，税收法定、依法治税等观念已深入人心，营业税改征增值税及增值税立法、个人所得税法修订，耕地占用税法等法律的通过，税收征管法的修订提上议事日程，征管改革方面国地税合并，税务管理能力得到提升，独立设置风控部门强化了税务部门的风险管理制度，建立以金税三期为核心的征管信息系统，对小微企业的普惠性税收减免，粤港澳大湾区个人所得税的优惠政策，税务机关的自我约束制度：执法公示、执法全过程记录、重大执法决定法制审核等制度确保了税务机关执法的规范性。

目前房地产企业主要的税收法律风险包括：涉票刑事行政民事风险、涉税行政刑事民事风险、冒进的行政民事风险。涉票风险包括虚开普通发票的风险；涉税风险主要表现在各个不同环节节点所涉及的税收政策不同，存在如何理解各个税种的风险；错误或者不当的“税收筹划”会带来税款和滞纳金损失，以及税务机关和社会的负面评价。

税务律师可起到事前风控、事中沟通和事后补救的角色。在事前风控中律师可以协助服务单位建立完善涉税风控制度，督促相关各部门做好税务风控工作，避免出现涉票、涉税风险，不搞激进筹划；事中沟通是律师在接到相应事项通知或出现争议时，判别事项的行为性质，了解执法主体与相关程序，积极沟通反映，维护合法权益；事后补求是律师可以帮助服务单位亡羊补牢，分析涉税风险处理的过程和结果，进一步完善相关风控制度，深入排查类似业务存在的风险，提前进行补救。

二、对话环节

嘉宾分享结束后，主持人与三位嘉宾进入了对话环节。主持人杨林主任提出了以下几个问题供嘉宾探讨。

1、如何看待“税务策划”、“税收筹划”及“税收法律风险防范”？

郭会计师认为不管是怎样称呼，首先要排除税务风险，税务策划和税收筹划只有一字之差，税收筹划一定要在法律法规框架内，为纳税单位选择税负最佳的一条路径。孙律师认为筹划的前提是合法，应有合理的商业目的，如仅以减免税款为目的的税收筹划是有一定问题的，同时孙律师认为筹划一定要避免冒进的措施，因为税收政策有可能发生变化，税收筹划有政策变化产生的风险。张科认为站在税务机关的角度，过度筹划或激进筹划都是不尽合理的，筹划是合法的，但要防止过度或冒进，否则采取的针对性措施很可能被征管机关否定，导致筹划失败。

2、如何理解“偷税、逃税、避税、节税”？

张科长认为偷税逃税是法律明令禁止的违法行为，避税在法律也是通过特别交易架构达到合理少交税款的行为，也是在合法的框架内行为的，节税是不是可以理解为税务筹划。郭会计师认为在业务发生前要提前选择好少交税费的路径，依法纳税是每一家企业的义务，节税的目的是为了在法律框架内达到少交税金的目的。孙律师认为偷逃税概念的区分体现了我国法制的发展，并通过刑法修正案（七）明确了逃避缴纳税款罪，税收征管法的修订成功将会使偷税将成为历史名词。避税必然是合法的，否则就是逃税行为，但税局对于少交税费超过合理限度，会启动反避税机制，节税是作为避税之后的结果，作为实际少交税金的一个量化结果。

3、以今天的论坛主题，如何将税收法律风险防范转化成具体的服务产品？

郭会计师认为律师将税务法务结合在一起，可以为企业提供全方位的服务，律师为企业提供税务筹划服务应对企业前期尽调，并预估可为企业带来的节税空间，再衡量律师服务的价值。孙律师认为税务律师是一件艰巨的工作，因为税收相关的政策规定相当繁杂，一名合格的税务律师需要长期的知识积累。张科认为税务法律服务涉及的知识点较多，无法单纯以项目价值计算律师收费标准，需要以律师能够提供服务所体现的价值来收费。

4、从税收征管部门的角度来看，税务筹划的空间在哪？

张科长认为空间还是很大的，税务法律主要是对涉税经济活动中许多不确定的因素进行规范，由于经济发展速度快，加之税收立法的滞后，所以不确定因素依然很多，在合法的前提下，进行税务筹划的空间很大。

5、大家对税收政策及规范存在不同理解，如何能够让大家在提供服务时标准统一，进而实现相对趋同的结果？

郭会计师认为应加强培训，增加大家对税收政策的理解。孙律师认为专业的沟通与对话，才能达到理解趋同的目的，现在的税制如此复杂，很多人是无法正确把握的，即便的税收征管部门的工作人员也存在无法全面准确把握的情况，需要专业人士的专业沟通。张科认为沟通与防范并举，沟通和协商是妥善处理税务争议很重要的方式。

三、自由提问环节

对话环节结束后，主办方还预留了半小时的提问题环节，现场律师就执业过程遇到的涉税法律问题向三位嘉宾热烈提问。

有律师问及“关于税务律师的收费问题”，嘉宾认为目前税务法律事务主要是非诉法律业务为主，主要包括税收筹划、涉及税收争议时为委托人提供专项法律事务、涉及增值税的犯罪等。收费在律师实现相应的服务效果时，收费水平略高于一般专项法律服务。

有律师问到“对于购地过程中信托公司收取的购地借款合同利息、法院生效判决确定的债务利息能否抵扣土增税的问题”，嘉宾认为可以抵扣所得税，但是否可以抵扣土地增值税，因缺乏相应有效票据，且超出了法定相关的债务利息标准，抵扣土地增值税存在争议。

（与会者观点仅代表自己的观点，并不代表律协观点）

供稿：深圳市律师协会房地产法律专业委员会