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房屋买卖合同纠纷中判令出卖人配合办理免税手续的有关问题

周争锋 发表于[2017-11-06]

         就在2015年违约潮案件中,买受人诉讼继续履行,法院判令出卖人配合买受人申请办理减免税的事项,一直想写点什么阐述下我对该问题的看法,一直没有机会,上周有个同行因为在仲裁委申请房屋买卖合同继续履行,仲裁委以合同没有约定为由,没有支持其提出的有出卖人配合买受人办理减免税手续的申请,和我进行了探讨,我想写一篇文章阐述下我的观点的时候到了。
        一、出卖人购买房屋的时间的计算起点问题
       这是办理申请减免税必须要首先弄明白的问题,具体就是办理普通住房增值税免税需要满二年,办理家庭唯一住房的个人所得税减免需要满五年。就购买房屋的时间很多人在网上问,网上给出的答案也是五花八门,好像是问明白了,实际上等于什么也没说,因为发现网上大多数人的回答和深圳现实有冲突。
        根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知(国税发[2005]172号)》各种房屋的购买时间年限应这样界定:
      ① 房改房:以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间,按“孰先”的原则。
      ② 商品房:以契税完税证、产权证等注明的时间,按“孰先”的原则。
      ③ 继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算。
      ④ 拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房,以本次领证时间计算。
        这个问题深圳市在2005年就有更明确的规定, 根据《深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》深地税发[2005]374号的规定,住房购买时间确认问题,房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间;契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间。
        也就是说在深圳以最有利于纳税人的方式,买房按早,卖房按晚计算。具体就是看房屋产权证上注明的登记日期或购买日期,契税完税证明或契税免税批件上注明的时间,这四个时间那个在前就算是出卖人购房时间的起点,在深圳基本上为了便于操作都认定为房屋产权证上注明的购买日期,也就是网签合同的备案时间来统一计算出卖人的购房时间。
        依据深圳市地税局的在2015年3月31日落实《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)规定的通知要求,就增值税的减免无需出卖人再去申请减免,符合条件的由系统自动做免税处理。
        二、在约定出卖人实收的情况下,判令出卖人承担申请减免税的随附义务是双方合同的应有之义并无不妥之处
        虽然双方在购房合同对减免税费的手续和费用并无明确约定,但是依据深圳市二手房交易的惯例,一般情况下均是约定出卖人实收,交易产生的税费和手续费等均由买受人承担,虽然双方在买卖合同中因为种种原因,没有明确的在合同中写明出卖人在满足满五唯一的情况下,需配合办理个税减免手续的的内容,但是税费问题是合同的一个重要内容,房屋交易过程中,税费的高低直接影响到房屋交易的总成本,是买方考量及交易能否达成的因素之一,双方在合同的磋商过程中应该对此有所交流。  双方房屋买卖合同约定由买方承担房产交易的相关税费,此种情况下,买受人主张出卖人配合申请减免交易税费符合诚信原则,在约定出卖人实收的情况下,应该说办理出卖人协助办理免税手续也是合同的应有之义。
        合同法第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
        但需要指出的是法院在判词的写法上有问题,见过几个案件都是判决出卖人负有配合买受人办理申请减免个人所得、增值税的义务,实际是申请减免税费完全是出卖人家庭的事,和买受人没有一毛钱的关系,出卖人不需要配合买受人,自己一家人去申请就可以。
        三、判决出卖人承担申请减免税的随附义务存在执行问题
        首先需要明确一下申请减免个人所得税的申请人是出卖人的家庭,这里面就存在一个很现实的问题,就是诉讼时的被告是一个人也就是买卖合同上的签字出卖人,但是依据税务局关于申请减免税的要求,申请减免税是以家庭为单位,作为共同申请的减免税人还应该有其配偶,在其配偶不是案件当事人的情况下,判决书对其配偶不产生法律约束力,判令出卖人办理承担减免税的随附义务,没有其配偶的配合,实际上是一句空话。
        在上面仲裁委的案件中,仲裁委给理由是,申请减免税费是人身履行问题,不能强制要求出卖人办理相应的手续,这样裁决影响裁决书的权威性。实际上这个说法站不住脚,如果出卖人真的符合满五家庭唯一的减免税条件,在裁决书有该项内容的情况下,如果经买受人催告其拒不履行该判项,从而导致买受人因此多支付的费用,买受人完全有理由在先行垫付以后,另行追索该笔费用,此时在执行上实际没有问题。
        还有一个更现实的问题就是,申请减免税的时间是办理过户登记纳税时,也就是说在签订合同时,甚至是判决后出卖人是家庭满五唯一满足减免个人所得税的条件,但是不排除,出卖人又另行购买其他房产变成家庭不唯一或者过户前和其他人另行组成家庭,导致不符合家庭满五唯一的情况。
        实际上判决出卖人负有配合买受人办理申请减免个人所得税、增值税的义务这是一个鸡肋判项,看上去很美,仅此而已。
        看了上面的解释,你还纠结于你的判决书有没有这样的判项吗。
    ——周争锋2017年11月6日写于深圳
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