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卖房时担保公司不能由买家或中介指定

周争锋 发表于[2017-09-18]

    最近一段时间接待了几个因为卖房出了问题的卖家,看了他们的材料,听了他们的故事,只能安慰劝解,他们想解套实际上真的很难。今天就结合这几个卖房故事出现的问题,谈下业主在卖房中常见的陷阱。
     一、约定注销抵押赎楼的时间在买家首期款监管时间的前面
     很多人在出售自己房屋的时候,想的是签完合同以后,一切交给中介公司或担保公司办理,自己只需要在家里等着收钱就可以了。事前不了解清楚二手房交易的基本流程,签订买卖合同时,中介和买家如何在合同上填写其他内容他从不关注,只是要求自己实收,税费和赎楼费等费用全部由买家承担。
     很多人认为中介会为自己把关,合同的各个时间节点中介会为自己考虑周全,这种想法是完全错误的。直言不讳的讲,很多中介对交易流程中需要注意的细节问题也不是完全清楚,因为他们通常是几个人分工协作各管一段。他自己都不清楚如何为你把关,在他们的心目中,只要买卖双方在他哪里签订了买卖合同,他就有拿佣金的机会,和你啰嗦那么多,你一听存在风险最后和买家谈不拢细节不签订合同了,他图啥呢。
     更为要命的是,佣金在深圳依据交易惯例都是买家支付的,为你一个不支付一分钱佣金的业主考虑如何签订对你有利的合同问题,你想的有点太多了。只要买家同意签订,按照支付佣金买家的要求签订就好,你卖家的合同利益是靠边站的,这就是所有卖家在卖房时面临的现实。因此很多卖家签完卖房合同后会发现,合同的条款全部是偏向买家的,对自己很不利,没办法这就是眼下业主卖房的现实状况,谁让你签订合同前不做足功课。
     依据二手房交易的惯例,担保公司是在看到买家取得贷款承诺函并审查买家有购房资格的情况下,才开始正式启动赎楼程序。因此,在合同中约定办理赎楼时间,包含委托担保公司出具委托书的时间,均应该是在买家取得贷款承诺函以后。没有必要在买家取得贷款承诺函之前委托担保公司办首期款资金监管和赎楼手续,这样的时间安排完全对业主不利的约定。特别是担保公司是中介或买家指定的情况下,卖家合同签订后很快就出具了公证委托书,就等于自己提前缴械投降,合同接下来如何履行就只能听人摆布。
     有的买卖合同在合同中明确约定卖家必须在合同签订之后多少日内完成赎楼,一般情况下是40日或60日内,这样的合同在卖家委托担保公司赎楼的情况下,基本上签订合同当天就注定卖家一定会构成违约。因为在没有约定买家取得贷款承诺函最后时间的情况下,约定卖家在合同签订后40或60天内必须赎楼完毕,这和现行的二手房交易惯例是不符合的。在有担保公司赎楼的情况下,卖家一定要注意赎楼时间是在买家取得贷款承诺函之后的40天到60天内,最好是60天内。
     当然赎楼的前提是要提前一个月向自己的抵押权银行提出书面的赎楼申请,这是赎楼的关键细节,担保公司忘了申请卖家也是会违约的。因此,卖家一定要在合同签订前了解清楚自己抵押权银行对于赎楼的具体要求条件,在合同签订后落实好书面提出赎楼申请的具体时间。
     已经签订了在合同签订之后40天内必须完成赎楼的卖房合同,就只能采用自筹资金或找担保公司现金赎楼的方式,在合同约定的期限内进行。此时卖家要注意和担保公司签订正式的赎楼担保协议,便于以后主张赎楼费用,很多担保公司不和卖家签订正式的担保服务合同和发票,一旦买卖双方出现纠纷,卖家赎楼费的具体数额卖家是没有办法向法院举证。
     上面说了这么多,其实就一个那就是切记合同中约定注销抵押登记赎楼的时间,应该在买家取得贷款承诺函之后,最好是60天以内。不能约定合同签订之后多少日必须完成赎楼,赎楼时间要和买家的贷款承诺函挂钩,并且只能在其后面,更不能把注销抵押登记完成赎楼的时间和买家办理首期款监管的时间约定在同一天,这两个是常见的有问题条款。
     二、担保公司不能由买家或中介指定
     卖家出售房产的基本合同义务是注销抵押登记赎楼办理过户登记,没有特别约定赎楼一定是卖家的合同义务。委托哪一家担保公司赎楼一定要由卖家自己选择,要确保担保公司为自己的利益考虑,听从自己的安排。
     现实情况下,很多人卖房,选择的担保公司是中介公司或买家指定的,说是他们存在合作关系,实际上这是一个赤裸裸的骗局。很多中介指定的担保公司是其关联公司,有些中介公司和其指定的担保公司实际上是同一个股东或中介公司就是该担保公司的股东。只要业主委托了该担保公司,就没有办法解套,必须按照中介的要求出售自己的房子,不然可能面临一房多卖。
     卖家委托买家给自己找的担保公司情况就更可怕了,此时卖家出具的公证委托书中的受托人自然人是买家炒房的同伙,卖家只要出具了该份公证书,就注定会被买家牵着鼻子走下去。对委托买家指定担保公司卖房的业主,该说你们点什么好呢,还把自己身份证和接收款的银行卡一并交给担保公司。此时只能任由买受人加价出售自己的房产,自己还一点办法都没有,最后自己的接收款居然还是买家在支配,这要是碰见了刘贵初样的买家,你卖个房除了那点定金以外啥也不会给你留下。
     还好现在司法部颁布了五条禁令,现在赎楼和过户的公证书分开做了,过户的公证书中要增加买家的名字和身份证号,对这种买家给卖家指定担保公司通过和担保公司串通在委托书中加入自己同伙炒房的手段予以控制,不然不知道还会有多少的卖家被戏耍。但是不排除还有其他变种的欺骗手段,总之记住不要委托买家和指定的担保公司帮你交易。
     担保公司由买家或中介指定的风险,最重要的就是担保公司侵害卖家的合法权益在买家或中介指示下一房多卖,让业主承担多重违约责任,或在买家已经构成违约的情况下还配合买家办理首期款资金监管手续,造成卖家法律上违约。
     在合同中约定不能解除已经委托的担保公司否则构成违约,是个常见的合同陷阱,可以说从合同签订的那一刻开始卖家就中了中介格式合同的招了。担保公司损害卖家的合法权益了,为什么卖家就不能解除委托,解除就构成违约,这样的约定为了什么,为的是让买家和中介指定的担保公司能够牢牢的控制卖家的房产。
     在委托担保公司赎楼的问题上需要注意:1.担保公司应由卖家自己找大型的担保公司,不能由中介或买家指定,买家指定担保公司的情况,就等于卖家授权买家处分自己的房产,因为买家往往会在担保委托书中加入了自己的人。2.委托担保公司的时间最好约定在买家办理完首期款监管之后,这个时间点对卖家而言比较安全。中介用卖家不委托担保公司就不放定金,说白了就是拿卖家出具公证委托书拿到房产的处分权作为和业主的交换条件,实质就是逼迫卖家交出房产的控制权,是损害业主的合法权益,实际上超出了中介作为居间人的居间立场,而是站在了买家的一边。3.一定不要忘了和担保公司签订赎楼委托合同,并在签订后索要原件,明确下双方的权利义务和具体的费用,预防以后和担保公司打官司时没有合同依据。
     三、中介的格式合同基本上全是限制卖家权利的
     为什么说中介提供的格式合同基本上是限制卖家的权利的我举几个合同条款说下:
     1.直接在买卖合同中约定定金由居间方监管,中介方收到就等于业主收到定金。说的是为了保证买家的定金安全,实际上不是这么回事,基本上均是约定在业主办理公证委托书后,看到委托书后发放定金。其实是要业主按照他们要求和指定的担保公司签订担保委托协议办理委托公证书,把定金发放和卖家出具公证委托给自己指定担保公司捆绑起来,为的什么,因为你业主只要想中介公司指定的担保公司出具的公证委托书,基本上就跑不了,有了公证书中介就可以指挥卖家委托的担保公司按照中介的意愿进行交易。
     实际上,中介是用定金支付的手段,胁迫卖家委托自己指定的担保公司,要是不委托他指定的担保公司,而是自己找的,即便你出具了公证书,中介也不会按照定金监管协议的约定发放定金,因为此时他控制不了你的担保公司了。为什么这样说,你比较下中介公司版本的买卖合同和政府版本的二手房买卖合同就知道了,中介的合同版本在定金支付这一块实际上是给卖家上了眼药的。
     2. 合同中约定注销抵押登记赎楼以后红本房产证必须放在中介公司。这个要求基本上是中介公司自制合同版本的必备条款,实际上除了能够控制业主外没有其他用处,要说用处还真有,就是为中介公司和担保公司联合加价出售给卖家根本不认识的人打开方便之门,还有就是预防买卖双方私下解约,其他的用处真没有。
     卖家的楼是卖家委托的担保公司赎的,额度赎楼的话,担保公司也没有什么可以担心的,他的成本其实不高。问题是在担保公司现金垫资赎楼的情况下,担保公司也同意房产证不由自己保管,而是让中介保管,他一点也不担心自己的资金安全,发现什么没有,这说明中介和担保他们是一块做这个生意的,担保公司认为放谁哪里都一样,但是对于业主来说,放自己手里最保险,也最安全。
     对赎楼以后房产证的保管问题的约定,是加强中介对业主的控制,大家有没有注意到政府版本的合同中没有这样的约定,但是几乎所有的中介合同版本都有这个约定。
     而与之相对应,对于买家取得的新房产证由谁保管的问题,中介版本的买卖合同普遍没有约定,而依据双方网签合同的约定,却是由买家自己领取,这对于卖家来讲是件风险很大的事,买家取得房产证后自己拿上房产证可以立即转卖他人或抵押给其他银行贷款,导致卖家的合同目的落空,最后可能卖家的尾款永远无法收回。就这样一个大漏洞,所有中介公司的合同版本中均没有人替卖家考虑写明由中介公司或担保公司保管新的房产证。
     3.中介合同版本中约定卖家赎楼的最迟时间,与之相对应的买家贷款承诺函的取得时间没有一家有约定的。把赎楼时间约定在买家取得贷款承诺函之后的60天内,这还算是有点良心讲点章法的中介公司,你要是碰见直接给你约定合同签订之后40天内卖家必须注销抵押登记赎楼完毕并把房产证原件交付给中介公司的合同版本,实际上就等于卖家签订完合同就违约需要赔钱。
     你还别不信,深圳很多中介公司用这样的合同版本,有些同一家公司有不同的几个合同版本,你看的时候不是这个版本没有这个条款,等你签订合同后拿回去一看,居然变成这样的条款了,这就是典型的坑爹合同。
     四、办理委托赎楼公证的时间应在买家监管首期款之后
     1.不和卖家签订书面赎楼担保协议,只让卖家出具公证委托书的担保公司,都是不可靠的,出事了找他打官司连合同依据都没有,直白的讲,这样操作只能保证担保公司诉讼你,当他侵犯你合法权益,你要索赔时,会面临合同关系举证不能窘境。
     2.业主卖房时委托担保公司的只是委托的赎楼,因此不需要委托担保公司有签订买卖合同和办理递件过户手续的权限。现在司法部的五条禁令,实际上杜绝的担保公司取得全权公证委托书侵犯卖家权益的事,但还是需要小心,出现变种的诈骗手段。只委托赎楼,不委托过户可以规避掉风险。
     3.办理公证委托书的时间把握好就可以基本杜绝卖房时在委托担保公司赎楼这一块陷入被动,时间就是约定在买家办理首期款监管以后再办理委托担保公司赎楼的公证。很多人为了早拿定金,中了圈套。约定在首期款监管后,出具委托书委托赎楼这样基本上可以杜绝中介和买家运作非法勾当。这是签订合同时规避风险最核心的部分。
     好了今天就写到这里了。
     ——周争锋2017年9月10日写于深圳
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