深圳限外令的前世今生及对港十六条购房政策的解读

周争锋 发表于[2019-11-13]

深圳限外令的前世今生及对港十六条购房政策的解读

 

                                           周争锋 广东华商律师事务所

 

      今天梳理下限外政策，顺便解读下对港16条中的购房政策对深圳房产的影响。

 

       一、限外政策对港澳台居民及华侨的要求一直比较宽松

 

       国家层面关于楼市限外的政策总共有四个，分别是：（1）2006年7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）;（2）2006年09月01日《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]第47号）;（3）2010年11月4日《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》建房〔2010〕186号；（4）2015年08月19日建房〔2015〕122号《住房城乡建设部商务部国家发展改革委人民银行工商总局外汇局关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》。

 

       历次政策均规定境外人士及港澳台居民和华侨以个人为单位限制购买一套商品房（住宅类），不能购买非住宅类商品房。四个政策均把境外人士和港澳台居民及华侨作了区分，对港澳台居民及华侨的购房条件要求的比较宽松。2010年11月4日在《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》建房〔2010〕186号中，第一次提出港澳台居民和华侨在境内买房需要提供工作、学习和居留的证明，但是没有明确时间限制，也就是当月缴纳社保和纳税证明也可购买。

 

      但是这个要求被2015年08月19日建房〔2015〕122号《住房城乡建设部商务部国家发展改革委人民银行工商总局外汇局关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》修改，把对港澳台居民和华侨的限制条件与2006年7月11日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）保持一致，不再要求提供工作、学习和居留的证明。

     

      从这个意义上讲，现在的新政对境外人士和港澳台居民及华侨的“限购”政策没有太大突破。因为建房〔2015〕122号中就已经废除了建房〔2010〕186号要求港澳台居民及华侨在境内工作、学习和居留的证明的限制。只是广东省在转发该文件的时候在2015年10月30日《广东省住房和城乡建设厅等部门转发住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（粤建房〔2015〕201号）要求“在境内工作、学习的境外个人凭据纳税、社保、工作证、学生证、单位证明等可以在我省购买自住商品住房。对于广州、深圳、珠海等实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”。也就是说，在2015年国家层面放开了对港澳台居民及华侨提供材料的限制，但是广东省没有。

 

      需要明确一个概念，在国家政策层面，港澳台居民和华侨并不完全等同境外个人，对境外人士购房的要求和对港澳台居民及华侨的要求不是一回事，是两个层面的问题。把境外个人理解为含港澳台居民和华侨这一层意思的，是对我国主权概念理解错误。

 

 

       二、新政的突破点在“香港居民享有与当地居民同等的待遇”

 

       “香港居民享有与当地居民同等的待遇”这一句话，意味着香港居民有可能突破只能购买住宅类商品房的限制，可以购买非住宅类商品房。

 

      实际上，广东省曾在2009年实行过香港居民享有与广东省当地居民同等待遇的政策。在广东省政府2009年3月3日出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤十五条）中，第十二条规定"港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策"，但又明确规定了该政策的执行时限，即此条款"暂定执行至2009年12月31日"。即自2009年3月起，港澳台居民个人在广东省境内可以购买2套及2套以上住宅类商品房（当时全国尚没有限购政策），也可以购买非住宅类商品房。直到2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（国十条）国家重启限外令。

 

      深圳一直到2010年5月16日深圳市人民政府办公厅《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》（深十三条）要求"对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行"，才重启限外令，重新限制港澳台居民在深圳购房。因为限外令突然重启，在该政策出台后的2010年到2011年深圳出现了一波港澳台买家的解约潮。

 

       三、限外令是以个人为单位限购，而不是以家庭为单位

 

      以个人为单位限购也也就是说，一个港澳台家庭一直以来在境内都是可以购买二套房产，只是需要分别登记在夫妻二人名下。

 

      境外个人（包括港澳台地区居民和华侨）是以个人为单位限购，不是以家庭为单位，指的是一个护照或一个身份证对应一套住宅类商品房，港澳台家庭可以购买两处以上的自住住房。只是如果夫妻两个人，其中一人买第一套的时候提供了婚姻证明或者家庭成员信息，配偶可以继续购买一套，但此时不能享受家庭首套契税减免政策，因为已经有了第一套房的信息了。

 

      深圳很多中介公司对这个登记细节问题都理解错误，对外宣传港澳台居民按照家庭为单位限购一套，实际上错误地理解了国家和深圳的限外令政策。国家和深圳的限外政策中，从来就没有过境外个人（包括港澳台地区居民和华侨）按照家庭为单位限制购房的论述。港澳台地区的相关婚姻法律法规所确认的夫妻财产制度，不一定就是夫妻财产共同制，同中国大陆婚姻法确立的夫妻财产共同制有本质的区别。

 

      四、限外令要和限贷政策相结合，不能孤立地理解

 

      限外令只是解决了港澳居民的购房资格问题，实质上深圳、珠海、中山早就不再要求提交本地居住、学习或工作年限证明这些资料，特别是深圳一直在执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》深国房（2007）254号的政策，一直没有要求提供本地居住、学习或工作年限证明。从这个意义上讲，该政策实质上对深圳没有任何影响。香港的贷款政策和大湾区城市的政策不一样，在香港买房首付可以一成，贷款的利率可能低于其他贷款种类，而大湾区的贷款政策首付最低三成，利率和其他贷款产品也没有太大优势。

 

      五、典型案例

 

      限外令政策性比较强，买卖房产时要贴合当时当地的政策，稍不注意有可能构成违约。限外政策属于部门规章而非法律、行政性法规，所涉内容亦属于管理性规定，违反限外政策的买卖合同并非无效，买家合同履行不能可能要承担违约责任，承担政策变动带来的法律风险。典型案例就是在2010年因为深圳在5月5日重启限外令，导致一大波购买了商业办公类地产或购买超过一套住宅的香港买家违约。

 

   ——周争锋2019年11月12日写于深圳港中旅大厦

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    附深圳市限外令政策演变的相关政策：

 

     1. 2006年7月11日建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）

       三、严格境外机构和个人购房管理（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

 

     2. 2006年09月01日国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知（汇发[2006]第47号）

 

      二、 在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：

      （一） 从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：

         1、 商品房销售合同或预售合同；

        2、 有效护照等身份证明；

        3、 一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；

        4、 房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。 房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。

      （二） 从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。

       三、 港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房，并按以下规定办理：

      （一） 从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：

        1、 商品房销售合同或预售合同；

        2、 《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；

        3、 房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。 房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。

 

      3. 2007年7月10日，原深圳市国土资源和房产管理局、国家外汇管理局深圳市分局发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房【2007】254号）

        一、境外机构和个人在我市购买自用、自住商品房的条件为：境外机构是已在我市设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外），并只能购买用于办公所需的商品房（办公类）；境外个人（不包括港澳台地区居民和华侨）在境内工作、学习超过一年，并只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），法律法规另有规定的除外。

 

      4. 2007年9月13日深圳市国土局《我市规范外资购房政策释疑》

        一、问：深圳市出台规范外资购房通知的背景是什么？

       答：7月10日，市国土房产局和外汇管理局出台了我市《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该文件是秉承2006年国家建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以及国家外汇局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。就目前全国范围内规范外资的执行情况来看，上海和北京在去年已经出台细则，我市属于全国第三个城市响应。

       二、问：境外个人购买自住商品房的条件是什么？

       答：港澳台地区居民和华侨只能购买一套自住的住宅，其他境外个人要在境内工作、学习超过一年，才能购买一套自住的住宅。境外个人在境内工作、学习超过一年时间的，属于国民经济的“居民”范畴、其经济活动的成果计入我国的GDP的因素，因此允许购买一套自住的住宅。港澳台居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，因此对于港澳台居民和华侨也是可以购买一套自住的住宅。这样文件从最大程度上保障了境外人士的自住需求。

       三、问：如果家庭确实需要购买两处以上的自住住房，是否允许？

       答：在具体操作时，我们可以看到，目前规范的条件是一个护照或一个身份证对应一套住宅，因此，有可能出现一家人以不同人的身份证购买一套以上房屋，这并不是文件制定的缺漏，因为文件制定的本意是满足境外人士的自住需求，一个家庭确实需要购买两处以上的住房，可以通过不同产权人的形式购买自住房屋，但如果想通过这个途径来炒房，其炒房的操作难度可以说非常的大，需要更多的人和环节，因此这样规定，又可以满足家庭的自住需要，也可以堵住大批量外资炒房的渠道。

       四、问：境外机构购买自用商品房的条件是什么？

       答：境外机构要在深圳市设立分支、代表机构，要以所设立的分支、代表机构名义买房，并且只能购买自用办公所需的商品房。除了批准成立的外商投资房地产企业外，境外机构不允许买住宅，只能购买自用办公所需的商品房。对于住宅市场，符合条件的境外个人可以满足自住需求，对于办公商业类市场，境外机构根据经营需求，购买自用的办公和商业。

       五、问：境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合什么条件？

       答：境外机构和个人购买非自用房地产的，要遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，取得营业执照后方可按照核准的经营范围从事相关业务。也就是说境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围。这是按照商业存在和投资设立的条件。

       六、问：文件发布以前，已经付了定金或签订了买卖合同但没有办理产权过户的是否按照新规定？

       答：文件发布以前，买卖双方已经发生买卖、认购或支付定金等行为的，仍按照历史问题按以前的规定给予办理登记和备案。

 

      5. 2009年3月3日广东省政府出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办〔２００９〕１６号）（粤十五条）

       其中第十二条虽规定"港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策"，但又明确规定了该政策的执行时限，即此条款"暂定执行至2009年12月31日"。即自2009年3月起，港澳台居民在广东省境内可以购买2套及2套以上商品房，也可以购买商业用房。

 

      6. 2010年01月07日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）

       三、加强风险防范和市场监管

      （五） 加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

 

      7. 2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（国发〔2010〕10号）（国十条）、2010年5月19日深圳市人民政府办公厅《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》（深府办〔2010〕36号）以及2010年9月30日深圳市人民政府办公厅《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号）均要求"对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行"

       2010年9月30日《深圳市人民政府办公室关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号）在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

       上文所述"有关政策"是指原深圳市国土资源和房产管理局于2007年7月10日颁布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，该通知第一条规定：港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。依照上述规定，深圳市房地产权登记机关不再为香港居民在大陆办理商铺产权转移登记手续。

 

      8. 2010年11月4日《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）　

       各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）；国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局，外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行总行：

 　　  为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下：

       一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

       二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：

       1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。

       2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

 

      9. 2015年08月19日《住房城乡建设部商务部国家发展改革委人民银行工商总局外汇局关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）

       境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。除上述政策调整以外，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）继续有效。

 

      10. 2015年10月30日《广东省住房和城乡建设厅等部门转发住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（粤建房〔2015〕201号）

       第一条：“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）凭据“三证合一、一照一码”营业执照（即加载统一社会信用代码的营业执照的；2017年底前未换领新版营业执照的，凭据工商营业执照、组织机构代码证和税务登记证）可以在我省购买自用办公用房。在境内工作、学习的境外个人凭据纳税、社保、工作证、学生证、单位证明等可以在我省购买自住商品住房。对于广州、深圳、珠海等实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”。

 

      11. 2016年3月25日《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号）

 

      本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

 

      12. 2016年10月4日深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（深府办〔2016〕28号）

 

      四、 完善住房限购政策，抑制投资投机需求

       本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

 

      13. 2019年11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，领导小组会议后，香港特区行政长官林郑月娥介绍了三类16项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施

 

      一、便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋。香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。这项措施可便利香港居民在内地学习、就业，以及退休后在内地生活。