城市更新合作开发合同的解除判例解析

发布时间：2015年9月11日 作者：樊永强

 

城市更新合作开发合同的解除判例解析

   樊永强

2009年12月1日《深圳市城市更新办法》实施以后，不少房地产开发企业及投资商纷纷投身到这场走马圈地的抢夺战之中，尤其是持有大量土地资源的集体经济组织（股份合作公司）成了各方争相合作的对象。集体经济组织作为提供土地资源的合作一方，与提供资金负责开发建设的投资人作为合作另一方，纷纷签定城市更新合作开发合同。但时至今日，除部分项目顺利开展并建成交付之外，相当一部分项目由于各种原因进展缓慢而引起争议以致诉讼。在这类案件中，集体经济组织往往以合作的投资人违约为由要求解除合作开发合同，而投资人一方则要求继续履行合同，因此，城市更新合作开发合同能否解除往往是此类案件双方争议的主要焦点。深圳市布吉投资股份有限公司与深圳市宝源置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案就是典型代表案例。

基本案情：

原告：深圳市布吉股份有限公司

被告：深圳宝源置地有限公司

2007年1月1日，深圳市龙岗区城中村旧改办确定深圳宝源置地有限公司（下称“宝源置地公司”）为布吉街道金稻田片区首期10万㎡改造项目旧改单位。2009年7月20日，宝源置地公司与深圳市布吉股份有限公司（下称“布吉股份公司”）签定《拆迁补偿安置协议书》，约定布吉股份公司将其位于金稻田片区的罗岗工业区59937㎡土地交由宝源置地公司进行改造，移交期限应不迟于2013年1月31日；宝源置地公司同意向布吉股份公司缴付人民币500万元作履约保证金；如因宝源置地公司原因造成补偿房屋交付超过半年的，每延迟一个月，宝源置地公司应向布吉股份公司支付700万元，逾期2年的布吉股份公司有权解除本协议；因不可抗力导致本协议履行中断或无法履行，或因政府部门原因导致开发延迟或改造项目终止互不追究。协议签订后，宝源置地公司按约向布吉股份公司支付了500万元保证金，并与另一业主签署了《拆迁安置补偿协议书》，占地面积5872.4㎡，合计已完成收购6.1万㎡。

2011年9月25日，布吉股份公司召开股东大会决定撤销与宝源置地公司的合同，宝源置地于2011年11月23日提出异议，要求继续履行该协议。2011年12月7日，首期改造项目10万㎡内的另一业主深圳市布吉一村股份合作公司将其名下13600㎡土地与布吉股份公司控股股东深圳市百合股份集团有限公司签署拆迁补偿合同，并部分履行。

2012年，布吉股份公司起诉至龙岗区人民法院，请求判令：一、解除布吉股份公司与宝源置地公司之间的《拆迁补偿安置协议书》，二、宝源置地公司赔偿其违约保证金500万元；三、本案诉讼费由宝源置地公司承担。

龙岗区人民法院经审理认为，双方签署的《拆迁补偿安置协议书》合法有效，宝源置地公司已按约定履行了合同义务，布吉股份公司要求解除合同不符合约定及法定解除条件，判决驳回布吉股份公司的全部诉讼请求。

布吉股份公司不服一审判决向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院经审理认为，双方签署的合同合法有效，布吉股份公司以行使不安抗辩权为由解除合同不符合法律规定，因此布吉股份公司无权单方解除合同也无权要求宝源置地公司赔偿违约金。但因本案项目内另一业主深圳市布吉一村股份合作公司已经明确拒绝与宝源置地公司签定改造协议，宝源置地公司已不可能获得该项目改造资格，双方合同已经不具备继续履行的条件，因此判决终止双方签署的《拆迁安置赔偿协议书》，驳回其他诉讼请求。

裁判评析：

本案一审法院针对布吉股份公司要求解除双方签署的《拆迁安置补偿协议书》的诉求，认定缺乏约定及法定的解除条件，二审法院同样认定布吉股份公司无权单方解除合同，在这一点上两审法院的观点基本是一致的，但两审法院的判决结果却是截然相反。

一审判决着眼于布吉股份公司的诉求，既然布吉股份公司主张解除合同，则应有充分的事实和法律依据，但根据调查的事实，宝源置地公司尚不存在违约事实，虽然合同履行存在一定的障碍，但因合同履行期限尚未到期，宝源置地公司存在克服障碍继续履约的可能，布吉股份公司主张解除合同的依据不充分，并据此作出判决驳回布吉股份公司的诉求。该判决结果基本尊重了法律事实和法律规定，就案件本身而言并不能说存在明显的错误。

二审判决虽然同样认定布吉股份公司不具有单方解除合同的权利，但二审法院却绕过合同解除的问题，直接给予合同履行存在障碍直接判决终止合同。根据《合同法》第九十一条规定，合同解除只是合同终止的情形之一，也就是说合同终止的范畴大于合同解除。本案当事人请求解除合同，二审判决终止合同，在一定程度上属于超越当事人的诉求进行审理及判决。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，二审法院超越当事人的诉讼请求范围进行裁判在法律依据上似乎存在一定的瑕疵。

但二审法院更着眼于争端的有效解决，比一审判决更体现出裁判者的法律智慧。首先，二审法院通过法庭争议焦点的归纳，将本案争议的焦点却放在了双方合同能否继续履行上，而不再局限于布吉股份公司是否有权解除合同，并且取得当事人双方对该争议焦点的认可，在一定程度上获得当事人对诉求变更的事实依据。其次，针对双方已由最初的友好合作走到了彻底对抗，且因案外人的介入已使本已僵化的关系更加难以调合，客观上确已无法继续履行的现实情况，灵活运用《合同法》第九十一条合同终止的其他情形，对本案合同做出了终止履行的终审判决，更充分尊重了客观事实，并体现了定分止争的司法精神。第三，该判决虽在法理阐述上有所不足，但有效解决了一旦维持原判，在一定程度上判决可能无法实际执行、双方争议仍旧存在的问题。

律师提示：

1、合同签订时应当详细约定合同解除的条件以及解除程序。

不少发生争议的合同往往欠缺合同解除条件的约定，或是虽有约定但过于简单操作性不强，一旦发生争议往往无从适用，本案争议合同就是如此。虽然没有约定解除条件也可以按照法定解除主张，但对法定解除条件是否具备往往存在争议。因此在合同起草，尤其是法律关系复杂或履行周期较长的合同，应聘请专业律师起草，详细列明单方可能解除合同的各种情形及相关操作程序时间安排等。

2、如单方解除合同应当满足合同约定的解除条件或者具备《合同法》第九十四条规定的解除情形。

如果没有约定解除合同的条件，单方解除合同应当具备《合同法》第九十四条规定的五种情形，并取得相关证据，否则合同可能无法解除，反而要承担单方违约的法律责任。本案中，布吉股份公司起诉要求解除合同，但因不具备合同约定的解除条件，也没有证据证明本案具备法定解除条件，虽然其主张不安抗辩权，但造成不安事由的案外人与其具有关联关系，该主张难以获得支持。因此一审二审法院对其申请解除合同的诉求均不予支持。

3、解除合同还应当符合法定程序，并可充分利用合同解除的程序规则。

合同一方依法解除合同，应当书面通知对方，自对方收到通知之日合同即可解除。如双方有异议应在收到通知之日三个月内请求人民法院或仲裁机构要求确认解除合同通知不具有法律效力，逾期则无权就合同解除提出异议。

本案中，布吉股份公司认为其有合同解除权，并已经向宝源置地公司通知解除合同，宝源置地公司虽有异议但未向法院或仲裁机构提起程序，而且已经超过法定期限，则应视为其无权就合同解除提出异议，布吉股份公司本可以直接起诉确认合同解除效力即可，简单可行无需再费力申请解除合同。布吉股份公司在本案中的诉求是请求解除合同，实际上视为布吉股份公司否认了其之前已发出的解除合同通知的法律效力，在诉讼策略上实际走了弯路。