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小区商品房业主和公租房租户使用车库冲突的解决之道

周争锋 发表于[2017-09-04]

    最近一段时间,在深圳房产圈,就小区商品房业主和公租房住户之间关于小区的车位、花园如何使用等问题,争论不休。有人老是往鄙视链上扯,说什么这是富人和穷人之间的矛盾,谈什么阶层对立。
    实际上完全不是那么回事,实际上这是一个小区业主之间如何共同管理小区问题。在没有公租房的小区,也存在停车位不能满足全部业主使用时如何协调使用权的问题。今天就结合《物权法》《建筑物区分所有权的司法解释》及《物业管理条例》的规定谈下该问题。
    一、小区的共有设施依法属于全体业主共有
    业主在购房的时候时间上购买了两个部分,就是属于自己专有的部分和共有的部分。《物权法》第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《物权法》第七十二条规定, “业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。
    关于谁是小区业主。依据《建筑物区分所有权司法解释》第一条的规定,“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”。
    关于业主共有部分的范围。依据《建筑物区分所有权司法解释》第三条的规定,“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。
   
    二、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
   《物权法》第七十四条明确规定,“ 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。
    关于规划用于停放汽车的车位、车库的归属的约定。《依据建筑物区分所有权司法解释》第五条的规定,“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。
    关于用业主共有道路或者其他场地增设的车位归属。依据《建筑物区分所有权司法解释》第六条的规定,“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。
    
    三、停车位规划不足不能满足所有业主需要时,应由小区业主大会讨论决定如何使用
    依据《物权法》第七十六条规定,业主大会有权“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”和决定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。在规划的停车位不能满足所有业主需求时,业主大会有权通过制定管理规约和决定予以处理。
    在出现业主和公租房的租客就停车位、花园的使用问题发生纠纷时,首先要想的是该小区有没有成立业主委员会,已经成立了业主委员会,那么业主大会对该问题有没有作出安排,如果有的话,按照业主大会制定的《管理规约》管理就可以。业主大会没有规定的,超过20%比例的业主对此有意见,可以提请召开业主大会,专门就该问题进行讨论和表决。业主大会就是小区的最高权力机关,其通过的决定,小区内的所有人均需要遵守。
    如果该小区还没有正式的成立业主委员会,则需要找下开发商出售房产时的《临时管理规约》在这一块是如何规定的,这临时的管理规约,也可以约束所有的业主和租客。
    《物权法》第七十六条:下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
       (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    《建筑物区分所有权司法解释》第七条: 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
   
    四、公租房的租客对小区业主大会的决议不满意,无权直接提出诉讼撤销
    公租房基本上是开发商建设后,由政府和开发商协商后加价购买的,也有正式的红本房产证,公租房的持有单位依法属于小区的业主之一,因为政府整栋购买的,因此应该说是属于小区的一个大业主,但是只要没有达到专有部分占建筑物总面积过半数和占总人数过半数,在业主大会上也不会占有优势。
   在业主大会通过决议,除了“(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施”,这两项需要应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意外,其他的事项,只是需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    依据《建筑物区分所有权司法解释》第十六条的规定,业主大会的决议对公租房的租客具有法律约束力。而依据物权法第七十八条的规定,“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”公租房的租客认为业主大会的决议有问题,也没有权利直接向法院提出诉讼要求撤销。
   《建筑物区分所有权司法解释》第十六条:建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。
    出现业主和公租房租客纠纷的小区,应该立即召开业主大会并成立业主委员会,就大家关心的问题依据法定的程序作出决议,门上挂条幅实在不是解决的办法。各位业主依据《物权法》和《物业管理条例》规定的程序和要求,制定出了业主管理规范或相关决议,到时候挂条幅喊话的就应该是公租房的租客了。
 
    ——周争锋2017年8月23日写于深圳
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