购房宝典系列七——承诺无抵押后重现抵押

黄静丽 发表于[2020-06-29]

购房宝典系列七——承诺无抵押后重现抵押

黄静丽律师     北京市盈科（深圳）律师事务所

买卖双方签约后（合同明确约定交易房产不存在抵押），买家被告知房产存在抵押，再买家给予多次赎楼宽限期之后，卖家依然未按照承诺完成赎楼，作为买家代理律师，怎么破？

一、基本案情

2020年3月17日买卖双方签约，成交价338万元，卖家明确表示房产不存在抵押，并且合同条款也明确约定了没有抵押，否则，需要按照成交价20%承担违约责任。3月23日被告知存在抵押，需要赎楼。买家给予卖家15天赎楼期（4月6日），但并未完成。双方协商后，卖家承诺在4月17日（第二次宽限期）之前完成赎楼，但并未兑现。合同约定逾期5日（4月22日）可以解约，卖家截止24日依然未完成赎楼，26日完成赎楼，21日买家丈夫发微信告知卖家解约。

二、案件结果

双方和解撤诉，解除合同+退回20万元定金+赔偿3万元损失。

三、重要提示

1、卖家要所有产权人签字，若存在代持，建议出名人和借名人同时签字，或者出名人出具书面的授权委托书；房产价值较大时，作为买家，最好要求卖家提供经过公证的授权委托书。

2、本案中，交易房产存在抵押，但卖家签约时告知中介和买家，房产无抵押，并在合同条款中勾选了无抵押的选项（设置了成交价20%的违约金），而且提供了无抵押记录的房地产证复印件，结论就是，房地产证复印件并不能反应交易房产的最新产权状态，需要查档核实。

对于红本不在手的交易房产，买家应要求卖家提供不动产登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》，以核实是否存在抵押、查封等限制性权利，同时，抵押的次数和金额要认真对待，若抵押金额超过交易房产的价值，风险太大，不建议购买。

3、及时行使合同解除权。第一，不是对方的任何违约行为都可以解除合同，需要达到约定解除条件或达到法定解除条件；第二、也不是对方达到约定或法定解除条件，守约方就立刻解约。房产交易，标的金额较大，买卖双方在交易之前都是经过深思熟虑的，为了促进房产交易的顺利进行，节约时间、精力或金钱成本，守约方可以给予对方履约的宽限期；第三、在守约方给予履约宽限期之后，违约方依然不履行，没有履约诚意，守约方要立即发出解除合同的通知书，不然，可能将自己陷入被动局面。

本案中，卖家故意隐瞒交易房产存在抵押的事实状况，在买家给予卖家2次宽限期赎楼注销抵押后，卖家依然没有兑现承诺，4月22日约定解除权的条件成就，但买家没有行权，而是在4月27日才发函解除，而卖家却又在26日已经完成赎楼注销了抵押，从事实状态来说，合同具备了履行条件，后续双方和解过程中，卖家总以此作为谈判借口。

4、作为买家，若是夫妻一方签约购房，另一方未签约配偶的行为，是否具有法律效力，需要取决于签约方是否追认。本案中，丈夫在4月21日发微信告知中介和卖家，合同解除，但按照合同约定，4月22日约定解除权才条件成就。所以，要综合整个案件情况，决定是否追认另一方的行为。

5、解约通知函一旦发出，守约方不能再表示出继续履行的意思，否则，可能被认定为对解约通知函的变更。

6、房产交易过程中，对方未按照合同约定的期限履行，守约方要明确自己的意思表示，切忌出现询问式的沟通，比如什么时候办手续、不能再拖了吧、你们不守信用等，要通过书面方式告知，对方需要在哪一天之前完成履行，不然按照合同约定方式进行处理。

7、买卖双方，都需要与中介保持良好的沟通，中介是双方信息传达的中间人，每一次的重要事项，都需要确保中介及时传达，如履约期限的变更、催告函的发送、解约通知函的发送，可以要中介提供转达的截图凭证，避免自己陷入被动局面。