房产倒塌后的注销重建维权路径及安置方案

周争锋 发表于[2019-09-12]

房产倒塌后的注销重建维权路径及安置方案

广东华商律师事务所   周争锋律师

   一、房产倒塌后的注销和重建问题

    用婴儿出生和老人去世的逻辑阐述下房产倒塌后的注销和重建问题。

    1.房产证和房子的关系，也就是“产权”和“产证”的关系。

    自然人死亡，户口本和身份证未注销，其他人知道这人已经死亡，拿上已故之人的身份证还能按人活的时候办事吗？不能，人死亡那一刻，权利就没了。注不注销户口本，不影响以前证件已经无效的认定。剩余的只是继承人依据死亡证明书办理销户手续，然后继承财产。

   《物权法》第三十条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

    2.房产倒塌后业主是否必须申请注销不能买卖房产。答案是肯定的。

    依据《房屋登记办法》第三十八条规定，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记，不是说依据申请才能注销，政府不能强制注销吗，业主就不申请正常买卖不行吗。

    可是呢，法谚“权利可以放弃，义务必须履行”，不申请就不行。

    义务人有申请义务，若你拿已故之人的身份证去相关部门办理相关业务，工作人员会要求你去申请办理注销，以继承人的身份来办理相关的业务，这是你必须履行的义务。就算你隐瞒该自然人已经死亡的事实，工作人员被你骗了，办理了以后也是无效登记。自然人死亡以后已经不是法律上的权利义务主体。

   《物权法》第二十一条 ：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

    《不动产登记暂行条例实施细则》 第一百零四条，当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

    （一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；

    （二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；

    （三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；

    （四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；

    （五）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的

    3.倒塌房产恢复重建，需要重新履行规划审批手续。

    大儿子没了，想再生一个，但是没有取得准生证，以后再生的，和以前的长的再像，也是计划外生育，不能冒用大儿子的证件办事，上户口需要先经过行政机关处理。规划许可证就是房产的准生手续，没有他你就是违法建筑。重建需要重新申报，客观条件不允许或国家政策变了，可以不同意你的申请。

    最高院在（2016）最高法民终763号案件中，对物权法第三十条中的合法建造取得物权划了一个范围，“合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。”

    房产灭失了，理论上可以申请重建，但是重建还需要重新报规划审批，审批不通过就不能重建。可千万不要说房倒塌了，地还是我的，土地所有权依法属于国家或集体，不属于个人，房盖上面了，只是证明你有一定时间内的土地使用权，如何使用还要看政府的规划。没有重新通过规划审批，也没有取得施工许可证，重建后属于违法建筑，产权不受法律保护。

    深圳惠州东莞等地，都有私宅业主推倒后想重建的，有些拿到批文成功了；有些偷偷重建了，但产权性质由私宅的合法建筑变成目前的违法建筑；有些几十年了还是一片空地。

    房屋倒塌后那块地皮还是很值钱，估计整个地块纳入危房改造范围，各地政府均有类似危房改建的制度安排，可以原地重建也可以异地拆迁安置。

   《城乡规划法》第四十条： 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

   《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》深府规〔2018〕8号

     一、基本规定 

    （一）　棚户区改造政策适用范围。本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：

      1．存在住房质量、消防等安全隐患；

      2．使用功能不齐全；

      3．配套设施不完善。

    使用年限不足20年，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。

    符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

    鼓励各区政府根据实际情况，探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。

  

     二、房屋倒塌后是办理注销登记还是办理变更登记

    《深圳经济特区房地产登记条例》第四十七条规定的房产倒塌后须办理房地产变更登记，同《房屋登记办法》第三十八条所有权人应当自倒塌事实发生后申请房屋所有权注销登记并不矛盾。因为只有先注销房产登记后才有变更登记，变更后成土地使用权人，房屋倒塌后权利人的土地使用权的确不一定到期。

     一个是房产所有权的注销，一个是房产所有权因为客观情况变化，需要变更为土地使用权。已经生效的《深圳市危房拆除重建规划管理规定》里面有流程阐述，就是所有权变更为土地使用权，重新申请规划许可。

    《深圳经济特区房地产登记条例》之所以规定房产倒塌后须办理房地产变更登记，没有规定注销登记。《房屋登记办法》第三十八条之所以规定所有权人应当自倒塌事实发生后申请房屋所有权注销登记，而没有规定变更登记。这里面有说道，有历史原因。

     原因如下：在2015年不动产全国统一登记以前，深圳1989年就开始房产证和土地使用权证的房地合一，开了先河。

     而全国范围内在2015年前，除了深圳、广州和上海等个别城市外，在相当长一段时间是房产证和土地使用权证的双证，因此深圳双证合一的需要先注销房产所有权证，再变更为土地使用权证，而本身就有两个证的地区，只需要办理房产所有权的注销，无需办理再变更土地使用权的登记。

     2015年《不动产登记暂行条例》通过后全国统一房地合一，只发一本不动产权证。依据新的中华人民共和国不动产权证样式要求，城市户口使用"一权一证"的"单一版"，农村户口使用"一证多权"的"集成版"。此后出现倒塌后也就只有先注销房产所有权，再变更为土地使用权，这一个路径了。

     房屋倒塌后是办理注销登记还是办理变更登记观点之争，其实是房产证的历史沿革问题。

     附上相关的法条：

     1.《深圳经济特区房地产登记条例》第四十七条： 建筑物、附着物倒塌、拆除的，权利人应当自事实发生之日起三十日内向登记机构申请变更登记。登记机构应当自收到权利人申请之日起，十五日内予以核准变更登记。

     2.《房屋登记办法》第三十八条： 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：

    （一）房屋灭失的；

    （二）放弃所有权的；

    （三）法律、法规规定的其他情形。

     3.《深圳市危房拆除重建规划管理规定（失效）》深规土〔2013〕400号

    第十一条 申请人应当在危房拆除完成后30日内向市房地产权登记机构申请办理变更登记。

    第十二条 危房拆除完成后，申请人应当向市规划国土部门申请办理《建设工程规划许可证》，并提交市规划国土部门同意拆除的批准文件、危房房地产权登记变更证明文件、经施工图审查机构审查合格的施工图设计文件以及法律法规要求的其他材料。

    第十三条 危房重建工程竣工后，申请人应当按规定办理竣工验收和产权登记等手续。

 

    三、房产倒塌后的维权路径  

    房屋被拆除或倒塌，依据物权法第三十条自事实行为成就时，权利人的物权已经消灭，原房产所有权人依法享有赔偿请求权，可依据不同的情况提起合同之诉或侵权之诉主张相关权益。

    具体：

   （1）业主房子倒塌向谁主张权利。依据事故责任报告认定确定。因工程质量导致的主体结构不合格可以向开发商主张合同违约权利；其他人侵权导致的，向侵权责任人提起侵权之诉。

   （2）已经发生的买卖如何处理，房产物权权利灭失了，属于合同法第110条规定的，房屋买卖合同在事实上和法律上履行不能的情况。

    如是第三人侵权导致物权灭失，买卖合同履行不能，依据合同法第121条的规定的第三人原因导致出卖人违约，则出卖人对买受人构成违约，其先行对买受人赔偿后，再找侵权的第三人主张权利。因不可抗力因素比如地震海啸等导致的，则出卖人不用承担违约责任。

   （3）交易中房产灭失的责任处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。二手房的责任划分依据合同法的规定，和上述一手房的规定一致。

   《合同法》第一百四十二条 【标的物的风险负担】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

    很多人不理解，我在8月28日的写的前两条处理意见，究竟啥意思，今天用大白话再翻译下。用车的事，说房的事，更直观容易理解。就用贷款买个车，开回家，有一天车报废了说起。

    1.车质量问题导致自燃等原因报废的，找销售方和生产的厂家，依据合同法提出买卖合同之诉，当然也可以依据产品质量法提出侵权之诉，此时两种责任竞合。房也一样的，因为本身质量问题可以找开发商索赔。

   《商品房销售管理办法》第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

   《建筑法》第六十条：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

   《侵权责任法》第八十六条第一款：建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

    2.车被其他人撞报废了，依据交通事故认定书找责任人索赔，依据侵权责任法提侵权责任之诉。房屋倒塌也有政府给的事故认定报告，可以确认原因，找到诉讼索赔对象。

   《侵权责任法》第八十六条第二款：因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。

    3.车被陨石砸或被水淹、被人侵权但找不到侵权人，出售方和生产商都倒闭没人了，看买保险没有，买了保险找保险公司索赔，提起保险合同纠纷之诉，不然自己倒霉。汶川地震后很多保险公司都开展有房产财产保险业务，业主购买后可以规避可能的风险。

    4.报废的车还有价值的，其他人在赔偿时，扣除该部分价值。报废车的价值在车牌，倒塌房产的价值在地皮。车牌的价值在于可以重新买车，不用再次摇号。房产地皮的价值是可以申请重建，至于能不能成功，看规划是不是许可，当然也可以异地安置的方式获得新的房产。

    5.贷款买车，车没了，贷款继续还，这是常识。房贷也一样。理论渊源就是合同法的合同相对性，抵押贷款合同只在借款人和贷款人之间有约束力。《合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

 

    四、房产倒塌后的赔偿标准和安置方案 

    1.业主将获得什么赔偿。赔偿的标准按照倒塌前的房产评估价值计算，由确认的侵权责任人予以赔偿。房产倒塌后房产的残值几乎没有，有价值的只是地皮，各地政府均有类似危房改建办公室的机构，理想的情况是整个地块纳入危房改造范围，可以原地重建也可以异地拆迁安置，只是业主少了谈判加价的筹码，就是1：1也要认。

    依据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》深府规〔2018〕8号第一条的规定，按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。网上中介所称的倒塌房产有80多平的，倒塌赔偿后可以达到140平的说法，其计算依据是房产正常被征收棚改或旧改时的赔偿标准，不是房产倒塌后的赔偿标准。《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》深府规〔2018〕8号，此类房产被征收时的赔偿标准，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例。

    2.倒塌房产的事后处理是有相关制度安排，目前存在的问题是，抵押物灭失，银行丧失房产上的优先受偿权，存在提前解除借款合同的问题，如果按揭贷款时已经买了个人住房按揭保险也不用担心。 

   《城市危险房屋管理规定（2004）》发文机关 建设部

    第二十条 经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠。

    第二十一条 异产毗连危险房屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有关规定，共同履行治理责任。拒不承担责任的，由房屋所在地房地产行政主管部门调处；当事人不服的，可向当地人民法院起诉。

——周争锋2019年8月31日写于深圳

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