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被没有购房资格的买受人设局了怎么办?

周争锋 发表于[2018-01-17]

      最近一段时间,接连接到几个业主的咨询,都是询问如何处理和没有购房资格买家的纠纷。一开始,没太注意,咨询的人多了,发现这些卖家面对的买受人采用的应该是某炒房群体口中所称的“拖延流”战术,整个买卖合同是一个精心设计的局。
       今天就来谈下和没有购房资格的买受人签订房屋买卖合同后,出卖人应该干什么。
       一、无购房资格的买受人签订的房屋买卖合同合法有效
       很多出卖人在发现买受人没有购房资格的时候,首先想到的是双方之间的买卖合同无效,这是错误的想法,没有法律依据。买受人签订房屋买卖合同时没有购房资格,并不影响双方签订买卖合同的效力,买卖合同合法有效,均应依约履行。出卖人若因买受人签订合同时没有购房资格不履行自己的合同义务,达到合同约定的解约条件构成合同违约。
       广东省高级人民法院在2017年9月份出台的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条中明确,“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持。(八)违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的。”
       在合同合法有效的情况下,出卖人应按照合同约定的顺序,办理公证赎楼手续,配合买受人办理首期款资金监管协议。二手期房的出卖人应在合同的时限内,依照双方合同约定办理房产证,逾期办理房产证,达到约定的解约条件同样构成违约。
       二、合同签订后出卖人发现买受人不具备购房资格可行使不安履行抗辩权
       房屋买卖合同签订后,出卖人发现买受人签订合同时隐瞒不具备购房资格的事实,为避免遭受损失,可以依法行使不安履行抗辩权,暂时中止履行,要求买受人先解决购房资格问题,再按照合同约定的履约顺序履行合同。
       不安履行抗辩权是指双方合同成立后,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前,有权中止履行合同的权利。法律依据为《合同法》第六十八条 ,“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行: (一)经营状况严重恶化; (二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务; (三)丧失商业信誉; (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”
       买受人不具备购房资格属于《合同法》第六十八条中的“(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。切记,出卖人在依法行使不安履行抗辩权的时候,一定要有确实的证据证明买受人没有购房资格,不然不可贸然行使不安履行抗辩权中止履行。
       出卖人在行使不安履行抗辩权时,应书面通知买受人,说明中止合同的理由,并给与买受人一定的答复时间。一定要保留书面通知的证据,只是通知中介,在法律意义上不能认为已经通知过买受人。切记,不但要有通知行为,还要有证据证明已经通知到买受人。
       三、办理首期款监管协议后发现买受人不具备购房资格的处理
       依据深圳二手房交易的习惯,大部分商业银行在办理首期款监管协议时,均要对买受人的购房资格予以审查,发现买受人不具备购买资格,不审批买受人的贷款资料。
       但是也存在很多商业银行,办理首期款资金监管时,不审核买受人的购房资格,符合贷款的要求就给审批通过了,造成不具备购房资格的买受人也能取得贷款承诺函。我曾经代理过多个递件时买受人才发现自己社保存在断交,不具备购房资格的案件,毕竟法律上并没有规定商业银行在审批买受人的贷款申请需要首先确认他有购房资格。
       1.双方签订首期款监管协议后,银行在审批过程中发现买受人不具备深圳购房资格,不审批买受人的按揭贷款申请,不出具贷款承诺函,也不退回买受人的贷款资料,不给出卖人任何说明。
       此种情况实践中最为常见,出卖人此时没有证据证明银行是因为买受人不具备购房资格而拒绝审批买受人的贷款申请,不能贸然解除合同,只能发函催告买受人尽快取得贷款承诺函。通常情况下,双方在合同中对于买受人应在什么时间取得贷款承诺函,没有明确约定,银行既不退件,也不审批,此时出卖人只能等待首期款监管期间慢慢过去,一般情况下首期款监管期间是三个月,三个月银行没有审批通过,就会解除监管资金退还贷款资料,此时依约买受人应该一次性支付购房款,不然构成违约。当然故意设局的买受人一般会选择监管期间为6个月的银行办理按揭贷款,达到尽可能的拖延时间的目的。
       在此种情况下,最麻烦的是买受人选择在建设银行申请银行贷款,因为建设银行审批买受人的按揭贷款申请和其他银行不一样。建设银行在审批买受人的贷款时,如出卖人房产有抵押选择额度赎楼则在银行出贷款承诺函前,需要出卖人委托的担保公司先给银行出担保函,然后才审批买受人的贷款。
       而担保公司为了自己的利益考虑,在出具担保函前会要求买受人具备购房资格,此时变成了一个拉锯战,很多出卖人已经领教过了,此时出卖人要注意收集证据,证明自己委托担保公司不愿意出具赎楼担保函是因为买受人不具备购房资格导致的,原因在买受人。
       2.银行不审核买受人的购房资格直接出具贷款承诺函,轮到出卖人的担保公司赎楼环节,担保公司进行风险评估时,发现买受人不具备购房资格,拒绝为出卖人赎楼。
       这时出卖人面临两个选择,一个是依法行使不安履行抗辩权,书面通知要买受人,告知其先解决了购房资格问题后,双方再继续履行合同;另外一种选择,就是用自有资金现金赎楼或找愿意现金赎楼的担保公司赎楼,赎楼后要求买受人办理网签递件手续,买受人在合同约定的递件时间超过合同约定的宽展期内仍不具备购房资格,双方无法办理递件过户手续,买受人构成合同违约。
       出卖人可以在发函解除合同的同时查封买受人在银行监管的首期款,追究其违约责任。出卖人对恶意设局的买受人采用第二个办法我认为不过分。
        四、买受人明知自己没有购房资格为何要冒险签订买卖合同
      “拖延流”战术是炒房的一种手段,对于职业炒家而言,时间差就是他们的生财之道。
       面对签订买卖合同时不具备购房资格的买受人,出卖人通常会错误的认为买受人在签订买卖合同时没有购房资格,双方签订的买卖合同无效或认为买受人购成合同违约。实际上,双方的合同合法有效,买受人并不必然构成违约,出卖人发现此种情况后可以行使不安履行抗辩权暂时中止履行,但是不能贸然解除合同。
       出卖人一旦以买受人在签订合同时不具备购房资格的理由解除双方的买卖合同,会面临买受人发起继续履行之诉或违约金之诉。双方的买卖合同尚没有履行到递件过户的阶段,在法律上并不要求买受人在合同履行过程中要具备购房资格。
       买受人发起诉讼后,在一审辩论终结前,取得购房资格,出卖人就会面临败诉的法律风险。依照目前的限购政策,买受人找个有购房资格的深户办理结婚手续,马上就可以取得购房资格。如果买受人选择诉讼继续履行,就可以做到用少量的定金套牢出卖人的房产得目的,说到这你想起了什么,是不是想起了上海那个被买受人用10万定金套牢千万房产的郑阿姨案件。
        五、中介和出卖人应审核买受人的购房资格
       中介公司作为专业从事房产买卖的居间方,是用自己的专业服务和知识,赚取居间费用,审核买受人的购房资格应是其应该注意的合同义务,中介公司疏于审核,导致没有购买资格的买受人签订房屋买卖合同,应承担赔偿责任。深圳市已经有这样的案件,判令中介公司赔偿买受人的定金损失。
       对于出卖人而言,卖房的目的是为了套现,当然是越早拿到现金越好,因此为了避免以后因为买受人购房资格存在问题被拖延时间,也应该审核买受人的购房资格。为了避免麻烦,可以在合同备注中让买受人承诺签订买卖合同时有购房资格,若没有构成违约。也可以就买受人取得贷款承诺函的时间做出一个明确约定,一般情况下银行审批买受人贷款申请的时间是3到7个工作日,约定首期款监管后40天或60天买受人须取得贷款承诺函,一点也不过分。
       尤其需要注意在签订空白的主体变更确认书时,一定要小心新买家购房资格问题,最好不要和要求签订主体变更确认书的买家进行交易,业余选手不要选择和职业选手做交易。


       ——周争锋2018年1月16日写于深圳
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