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租客依旧是二手房交易过程中的致命杀手

周争锋 发表于[2017-12-06]

     前几次讲课的时候,讲到了在二手房交易过程中,出卖人要对合同中约定房产有没有租约及租客是不是愿意放弃优先购买权的问题,引起高度关注,不要弄虚作假糊弄租客和买受人,认为租客依旧是二手房交易过程中的一个致命杀手。


    今天就这个话题具体阐述下理由。


    在深圳二手房的买卖合同中,有一个房产现状的条款,主要就是房产是不是有租约,租赁的时间和租赁费方面的约定,还有要求业主提供租客放弃优先购买权书面声明的时间等。因为房子买受人买来主要还是使用的,特别是有特殊需要的买受人,你比如买来做婚房的,有没有租约直接影响买受人是否签约购买。


    在合同签约过程中,目前出现了两类需要注意的情况。一类是出卖人认为租赁合同可以以支付违约金的方式随时解除租赁合同。导致明明有租约的房产,在签订买卖合同时,隐瞒真实的情况书写为没有租约,或书写为保证在合同签订后多少日内清理走租客,有的直接约定在没有租约的情况下交房。


    另一类是在有租客的情况下,没有按照法定的方式和程序履行通知租客告知将要卖房的事实,更有不少的出卖人认为租客没有经济实力,干脆提供一张伪造租客签名放弃优先购买权书面声明给买受人。


    在2009年租赁合同司法解释出台以前,出卖人侵犯租客的优先购买权后,租客可以提起买卖合同无效的诉讼,主张出卖人按照合同价过户给自己的主张,直接作废掉买卖双方的合同。虽然买卖双方已经过户完毕,一旦买卖合同被法院判决无效,买受人还需要返还房产。


    租赁司法解释出台以后,虽然租客不能直接诉讼确认买卖双方的买卖合同无效,但是他仍然可以通过诉讼查封房产的方式,阻碍出卖人交易房产,让出卖人构成买卖合同的事实违约,进而向买受人承担高额违约责任的代价,因此对租客的问题,出卖人要格外的小心。


    一、出租人不是按照合同支付违约金就可以任意解除合同


    很多人都有错误的观念,认为买卖合同或租赁合同只要按照双方合同条款的约定支付违约金,就可以随时解除。


    这是对法律理解有偏差,不是所有的合同均可以用此种方式随时解除合同,如果双方在合同中明确约定,任何一方均有在支付对方一定数目赔偿后,可以随时解约,这没有问题,因为双方在合同中已经提前做出了明确约定,算是有相应的合同依据。


    你比如合同约定的有解约定金条款,就是以违约方赔偿定金获得任意解约权。


    现实情况是,大多数的合同没有解约定金条款或约定一方有任意解约权的条款,只是约定一方违约后,需要向守约方承担合同价百分之几的违约责任,在深圳通常是合同价的20%。


    这样的约定在法律上被称之为违约金条款,这是法律规定的众多违约责任的其中一种方式,并没有赋予违约方任意解约权,此时守约方可以不要求违约方支付违约金,可以按照民法总则第一百七十九条和合同法第一百零七条的规定,要求出卖人继续履行双方的合同,除非出现合同法第一百一十一条的规定,法院判决继续履行没有问题。


    2015年的违约潮中,大量的出卖人错误理解自己买卖合同中约定违约责任条款的法律性质,认为该约定明确无误的赋予其任意解约权,只要按照合同约定合同价20%的违约金赔偿了,就可以在房价上涨的时候不履行买卖合同,因为错误理解法律规定最后付出了惨重的代价。


    持有这样观点的律师也不在少数,最著名的当属在深圳科学馆探讨违约潮问题时有嘉宾律师持有该观点,结果和听讲座的买家起冲突。


    买卖合同如此,租赁合同亦然。在租客不愿意接受出卖人支付违约金解除合同的情况下,出卖人就对买受人构成违约,此时很多出卖人选择的是强行收房驱赶租客,迫使租客放弃租赁权。此时对租客来讲有二个选项,一个是接受赔偿走人,一个是诉讼出卖人继续履行租赁合同。接受赔偿走人,对出卖人的买卖合同不构成威胁,但是诉讼继续履行租赁合同,将直接威胁出卖人买卖合同的正常履行。


    因为诉讼金钱债务的时候,租客查封了房产,出卖人可以通过置换担保的方式解除查封继续和买受人交易,但是租客选择继续履行租赁合同的查封,就没有办法办理置换手续,因为这是非金钱债务的履行,该查封保全措施不具备可置换性。


    为了避免出现上述的情况,租房时可以约定解约定金条款或约定其它的任意解约权条款,明确支付租客一定的赔偿就可以随时解除双方的租赁合同。


    二、租客的优先购买权不容侵犯


    为了维护正常的生产生活秩序,法律赋予了租客的优先购买权,我国《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。虽然2009年租赁合同司法解释出台后,租客不能直接确认出租方和买受人之间的买卖合同无效,但是这并不妨碍,出租方侵犯租客优先购买权时,租客查封房产,诉讼按照买受人的合同条件购买租赁的房产。


    根据房屋租赁合同解释,出租人向第三人出卖租赁的房屋时,只要提前15天通知承租人即可。但承租人的优先购买权也受到一定限制,如果存在以下4种情形之一的,承租人主张优先购买房屋,就不会得到法院的支持:


    1、房屋共有人行使优先购买权的。这是因为共有人的优先购买权是由共有权派生出的,其优先购买权优先于承租人的优先购买权。


    2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。


    3、出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的。


    4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。


    如果出租人未尽提前15天通知义务,依据房屋租赁合同解释第21条规定,在买受人已经完成过户的情况下,租客只能要求出租房承担赔偿责任,具体赔偿的标准,法律没有明确的标准,完全依赖法官的自由裁量权。


    但是在买受人尚没有完成登记过户的情况下,租客完全可以申请查封房产,以出租人为被告,以买受人为第三人,要求法院判令出租人按照和买受人签订买卖合同的条件将房产出售给自己,依法行使租客的强制缔约请求权,此时出卖人面临向买受人承担履约不能的违约责任。


    为了避免以后处分房产时受制于租客的优先购买权,业主在出租房产时,可以提前排除掉租客的优先购买权。可以在出租合同签约前取得租客放弃优先购买权的书面说明,也可以在租赁合同中明确约定若业主以后出售房屋租客放弃优先购买权,也可以对通知优先购买权的提前通知的时间和方式等做一个具有操作性的约定。


    在没有确定租客是不是放弃优先购买权,可以在买卖合同中约定如租客不放弃优先购买权,导致本合同无法履行的,合同终止履行,互不追究责任。


     ——周争锋2017年11月28日写于深圳
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