【业务综述】“城市更新中争议解决实务研讨会”业务综述

发布时间：2019年4月4日 作者：房产委 责任编辑：业务创新委

2019年3月25日下午，省律协房建委与市律协房产委、建工委在市律协多功能厅联合举办“城市更新中争议解决实务”研讨会。本次研讨会邀请了深圳市城市更新开发企业协会创始会长耿延良、北京德恒（深圳）律师事务所合伙人李建华律师、广东广悦律师事务所合伙人蔡樱梓律师担任研讨嘉宾，省律协副会长童新出席了研讨会。本次研讨会由市律协房产委主任杨林主持，研讨会吸引了广东众多律师及助理参加，现场座无虚席，讨论热烈。现将本次研讨会的精彩内容分享如下：

一、 深圳市城市更新开发企业协会创始会长耿延良做主题发言

《深圳城市更新纠纷争议解决研究》

今天的论坛比较难得，到场的都是城市更新领域的专家。城市更新是个永恒的话题，城市更新与传统的房地产行业是个包含关系。传统的房地产开发纠纷争议解决，比较成熟，城市更新是获取土地的一个环节，但城市更新跨度时间较长，涉及的领域比较多。一般情况下，城市更新都是大宗交易，比较复杂，是个系统工程。

（一）城市更新争议产生的原因

1.土地、建筑物产权复杂。土地制度变化大，土地产权状况复杂（确权与登记率低），原农村集体占用数量大，土地性质复杂；历史遗留违法建筑量大，

2.规划管控与时俱进

3.政策逐年变化

4.行政管理系统复杂，管理部门更替频繁，管理权责调整常态操作流程体系变化大。

5.拆除重建是历史清零，原农村集体经济组织比较慎重。

（二）城市更新争议纠纷的类型和特点

1.纠纷主要类型：产权争议、合作纠纷、交易纠纷、建筑施工、拆迁纠纷、回迁安置。

2.纠纷的主要特点：关系复杂、私密性强、标的价值大、时间跨度大、司法介入难。

预计今年和明年，村股份公司与开发商纠纷将呈现高发。

（三）如何解决城市更新的争议纠纷

1.深入研究政策

2.熟悉实际项目操作流程

3.聘请行业专家顾问

4.努力调解化解纠纷

5.快速采取救济措施。

城市更新领域的纠纷解决，以解决问题为核心，以沟通协商、仲裁、调解为主，不建议提起诉讼，耗费时间较长，成本较高。

二、北京德恒（深圳）律师事务所合伙人李建华主题发言

《当前政策下城市更新纠纷的趋势、特点及司法裁判》

（一）城市更新政策的特点与趋势（以深圳为例）

1.城市更新政策特点：

（1）政策“多”，截至2017年底，深圳市与城市更新有关的政策有120多项；2018年，深圳市区两级共发布的城市更新相关政策文件约95项。

（2）政策差异化，各个区根据自身情况分别制定城市更新政策，各区之间存在差异。

（3）政策变化“快”

2. 城市更新政策调控趋势

趋势一：市场主体的城市更新空间逐步收窄

趋势二：在实体政策上“三受限”、“三保障”，整体拆除重建类受限，综合整治类比例提高；居住类项目受限，工业类项目比例提高；盈利性更新项目受限，保障性住房建设受到支持。

趋势三：政策的不确定性和不可预知性增加。3000平方米以上10000平方米小地块以下的更新历经政策反复。小产权房政策变化历经反复。

（二）城市更新的法律风险及防范

1.城市更新项目的主要法律风险：（1）项目原权利人毁约的风险。（2）股权转让合同中由于税负条款约定不明引发的风险。（3）交易文件瑕疵引发的法律风险。（4）无法形成单一主体的法律风险。（5）购置无证房产盲目进行城市更新的法律风险。（6）隐藏债务未充分披露引发的风险。（7）政府审批的法律风险。（8）因拆迁困局形成的法律风险。（9）开发商批量购买拟更新区域非流通房产的风险。

2. 城市更新主要法律风险防范措施

（1）熟悉项目所在地的城市更新政策。（2）充分而客观真实的尽调。（3）因地制宜地设计商业模式和合同。（4）寻找专业的律师团队，并及时采取正确的诉讼和非诉策略

（三）城市更新纠纷审判实践及对策

1.城市更新纠纷的特点

（1）投资高速增长情况下的高风险。（2）案件数量呈逐年增多。（3）地区分布不平衡，案件多集中于广东，其中深圳最多。（4）民事案件主要涉及物权、债权和股权的民商法领域。      （5）城市更新纠纷催生着新类型案件。（6）驱动新的法律制度构建

2. 城市更新纠纷的主要类别

（1）合同效力纠纷

人民法院或仲裁机构认定城市更新合同无效的几种情形：城中村改造中对外合作公司未经村民或股东代表大会表决；以土地合作开发为目的的更新项目，双方均不具房地产开发权；涉及国有资产处置未经资产交易平台。

（2）违约纠纷

投资方违约表现形式：拒不履行合同约定的出资义务，或出资没有按合同约定进行，如少出资、晚出资等；拒不履行项目合作过程的配合义务，比如不配合办理城市更新立项、项目公司的成立、完成报建手续等；不按合同约定从事开发建设；不按合同约定进行拆迁补偿；不按合同约定向土地方分配其应得房产或收益；不履行或不按合同的约定履行合作合同约定的义务；不履行城市更新项目的其他法定义务，如依法纳税等；投资方拒不签署后续协议；投资方对中介方的违约。

土地方违约表现形式：土地方直接终止合同履行；土地方恶意与第三人签订合同，拒绝与原投资者继续履行合同；土地方无法提供土地、无法取得项目立项、相关许可文件，或取得的土地用途与合同目的不符，致使合作开发协议实际上不能履行；在土地方为多个权利人的情况下，其中一方不同意履行，导致无法形成单一主体；由于土地方原因，使标的项目土地被查封等，造成土地方对投资方的违约；由于第三人的原因，使土地方的合同义务没有全面履行或如期履行；土地方提高要价；土地方拒不签署后续协议；已形成单一主体，签约率达100%以后的违约。

（3）违约纠纷大数据

土地方违约占比较高；违约多发生于实施主体确认前；违约多见于土地方单一或少数；预期收益支持难度大。

（4）违约的司法裁判态势

违约金易得到支持；能举证的实际损失能够得到支持；主张土地现值损失在司法实践中争议较大；合同解除判法各异，判令合同继续履行，判令解除或终止，损失另寻法律途径解决。

（5）预防纠纷的若干法律思考

对原权利人进行必要的信用调查，完善合作合同条款，恰当选择拟合作项目的介入阶段，对履约过程中造成的土地升值应予以特别安排，学会运用物权保护方法（毒丸计划），投资人自身及时全面履行合同，让对方无把柄可抓，适时采取正确的诉讼、仲裁策略。

三、广东广悦律师事务所合伙人蔡樱梓主题发言

《城市更新项目中的合建房纠纷解决》

（一）广州市城市更新工作最新概况

《广州城市更新总体规划（2015-2020）》规定了城市更新总体规模，到2020年，推进城市更新规模85-100平方公里。截至2018年9月30日，全市已批城市更新项目1090个，改造面积10649公顷。完工188个、面积1817公顷，在建153个、面积2526公顷，前期749个、面积6306公顷。

（二）广州市城市更新政策文件体系

1.《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》

2.《进一步规范城中村改造有关程序的通知》

3.《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》

4.《广州市城市更新办法》

5.《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》

6.《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》

7.《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》

（三）城市更新的三阶段

1.摸索、试点（石牌新庆村、石东甲子村等）

2.政府引导，自主改造（猎德、林和、杨箕、潭村等）

3.政府主导，合作改造（陈田、东湾、鹤洞、禾仓、东风村等）

（四）城市更新中的主体及纠纷类型

1.政府，行政纠纷（征地、拆迁），行政处罚。

2.开发商，建设工程合同纠纷、设计合同纠纷。

3.农村集体经济组织，股份分工、确权纠纷，拆迁补偿安置协议纠纷。

4.村民，离婚、析产、租赁、拆基地使用权、房屋权属纠纷，合作建房纠纷。

（五）合作建房类纠纷案的裁判规则

1.涉及利用宅基地与非集体经济组织成员合作建设房屋的，无论是用于自住或合作开发房地产，相关合同一般认定为无效。

2.合同无效，应相互返还或折价补偿，根据过错责任赔偿损失。关于合同无效的过错，一般认定双方均各付一半过错。

3.非村民方请求直接确认拆迁补偿利益归其所有，一般不予支持。

4.如涉及无证房屋或违章建筑的，法院对该房屋所涉纠纷可以不予处理。

四、嘉宾互动环节：

1.杨林：对于因政府政策变动导致发生争议的情形，有没有较好的防范措施？

李建华：政府的政策比较多，各区也不一样。第一，熟悉政策，第二，注意各个区各个村的政策，对外合作的表决比例。第三，不要迷信政策。

耿延良：要在熟悉政策和走势变化的基础上做好防范，预留空间和预判机制，具体而言：1、签合同时留有空间和余地，为未来政策变化做准备。2、如果发现变化，及时提前做好授权，股东代表大会授权董事会解决。3.回迁房纠纷解决，谈判快速解决，高效务实。

蔡樱梓：与城市更新主管部门充分沟通，确保适用政策的准确性。

2.我们都知道，在城市更新或三旧改造领域，与棚户区改造、土地征收和整备不太一样，缺乏拆迁的强制措施，囿于立法的滞后和程序，深圳拟纳入立法计划的“城市更新条例”倡议的“强制售卖”和“反向收购”，目前也未能正式启动立法，对于城市更新拆迁的强制措施保障，大家有什么好的建议？

耿延良：钉子户的处理，个人认为有法律依据，深圳严格来讲早就没有没有非国有用地了，2004年开始深圳就已经启动了农村城市化的大幕，既然是国有土地，我们又有征收条例，实际上是可以遵循的。只是在实践中，考虑到群体利益和社会稳定才未引入强制措施。深圳的城市更新不仅仅是商业方面，也是关乎公共利益的，行政和司法要坚决作为。当然，除了强制措施外，很多纠纷可以提前消化在萌芽状态。操作团队的能力很重要，城市更新谈判小组的情商要高，有耐心和毅力保持沟通，接地气，尽量通过协商谈判解决问题。

李建华：城市更新如果能通过立法确立强制措施，对于城市更新的推动而言，当然是件大好事，但在相关立法未能出台之前，我们也只能尊重现实。我的建议是在基于丰富的实践经验，可以在尽职调查的基础上区分情况，做好组织和协调工作，统一部署，分布实施，点对点执行，从而实现城市更新的目标。

蔡樱梓：每个项目都会存在钉子户，现在我们也称“留守户”，前期摸清楚，为什么成为钉子户，原因是什么，是对补偿方案不满意，还是其他。广州的三旧改造，通过政府强制征收基本没有。从立法角度来说，需要进一步完善。

3.通过公共资源交易平台选定合作方，在平台政策出台前，签订的分成比例合同是否有效？

李建华：一般是前期协议。给了诚意金，投资方没有拿到项目，招标时，由中标人承担前期费用，包括诚意金；协调下一家解决诚意金。但是关于未中标村里承担巨额违约金的约定应属无效。

耿延良：在2016年之前，村里与开发商签的协议的效力，原协议有效。后面的也是有效的。从利益平衡的角度，双方应友好协商，从市场化的角度纠纷可以有效解决。

蔡樱梓：合同应属有效，其他开发商投标时一般会进行前期调查。

4.更新改造中产生的争议，是行政还是民事？

蔡樱梓：政府收储改造模式，改造主体为政府，产生争议为行政案件。自主改造或合作改造，产生争议应为民事案件。

李建华：违法建筑认定和拆除，作出限期拆除决定书，通知拆除。如果在决定书作出后法定期限内没有复议、诉讼，发通知时不能再诉。

耿延良：区分新增违建和历史违建。

5.类似万科万村模式，综合整治立项后，原没有规划许可文件的房屋，无效合同是否应变成有效。

李建华：按规定，应属无效。在政府部门没有判定其是违法建筑的或收回的前提下，有条件承认租赁合同有效。

耿延良：租赁合同本身，是民事合同，促成交易，鼓励有效。深圳大量房屋没有产权证，不可能一律认定无效。司法比较滞后，合同有效。鼓励交易，稳定已经形成的交易秩序和社会关系。

杨林：大家如果关注深圳市的相关规定，2018年深圳市出台了关于促进房屋租赁市场健康快速发展的文件，在这个文件里，对于城中村而言，只要满足房屋主体验收合格及消防验收合格，就鼓励上市出租，因此在租售并举的大的政策背景下，对于租赁合同效力的审视，应该与时俱进，司法裁判也要勇于积极变通，不要墨守成规。

囿于时间关系，虽然在座听众还有很多问题没有交流，研讨会暂告一段落，会后各位嘉宾及专业委员会成员合影留念。希望今后继续关注律协活动，关注房产委活动。

（与会者观点仅代表自己的观点，并不代表律协观点）

供稿人：市律协房地产法律专业委员会