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讨论深圳银行贷款和网签合同价挂钩时需要厘清的几个问题

周争锋 发表于[2017-12-06]

       最近一段时间,有不少人就银行可能出台的贷款新政发表看法,可是有些解读缺乏深圳二手房的交易常识,以致得出银行要以不动产登记中心计税评估价作为贷款依据的结论。今天谈下有关深圳二手房网签合同的常识性问题。
        一、深圳二手房网签合同如何生成及其历史沿革
        在深圳生成并打印《深圳市二手房买卖合同》网签备案合同,有两个途径,一个是通过中介公司成交的交易,由中介公司通过自己购买的秘钥登陆深圳不动产登记中心系统生成。一个是自主交易的双方登陆深圳市规划国土委门户网站(www.szpl.gov.cn), 在“二手房自助交易合同打印系统”中生成。
        这二者有个显著的区别,通过中介公司生成的网签合同必须是没有抵押没有查封的房产,有抵押或查封则不能在中介公司系统生成网签备案合同。通过个人自助交易合同打印系统则不存在这样的限制。很多中介公司在计税评估价调整前或限购政策出台后,会突击通过自助交易系统提前生成网签合同,规避政策变化带来的交易风险。
        深圳二手房网签合同的历史沿革:
        1、 根据《关于启用房地产三级市场网上交易系统的通知》(深国房【2004】133号)的规定,从2004年10月1日起,深圳市特区内已正式启用房地产三级市场网上交易系统,即“二手房网上交易系统”。
        2004年12月2日,深圳市发布关于停止出售《深圳市房地产买卖合同(现售)》(印刷版)的通知(深国房【2004】94号),停止出售新的《深圳市房地产买卖合同(现售)》(印刷版),所有现售合同一律通过“二手房网上交易系统”下载,原已售出的合同可以继续使用。
        2、2005年10月10日,深圳市国土局发布关于在全市范围内启用二手房网上交易系统的通知(深国房[20005]561号),自2005年11月1日起,深圳市二手房交易必须通知过“二手房网上交易系统”下载买卖合同及转移登记申请表,否则产权登记部门不予办理登记手续。2005年11月1日前已经手工签订的二手房买卖合同,可以继续使用到2005年12月31日。
        3、2006年2月13日,深圳市国土资源和房产管理局印发关于规范房地产合同网上打印相关问题的会议纪要深国房纪【2006】15号,二手房买卖合同,均须直接从网上打印,印刷版合同不再继续使用。各部门仍有库存印刷版合同的,应及时上交市局,由市局统一销毁。
        4、2007年4月25日,深圳市国土资源和房产管理局印发关于加强商品房现售合同管理的通知(深国房〔2007〕156号),凡二手房交易必须使用“二手房网上交易系统”下载的合同文本,纸制的现售合同文本不再使用。特殊情况需要使用现售合同纸制文本的,使用人应以书面形式向市局提出申请。经批准同意后,由房地产业管理处提供,同时在纸制合同上加盖市局印章。
        5、2007年6月19日,深圳市国土资源和房产管理局、深圳市工商行政管理局联合发布,关于启用深圳市二手房买卖合同2007版及深圳市二手房预约买卖及居间服务合同2007版的通知(深国房〔2007〕277号),《深圳市二手房买卖合同》(2007版)及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(2007版)自2007年8月1日起启用,以前年度的二手房买卖合同示范文本同时停止使用。自2007年8月1日起,二手房的买卖一律通过"二手房网上交易系统"签订2007版《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》,并且使用统一印制的封皮。
        6、2007年6月27日,深圳市国土资源和房产管理局印发关于规范二手房合同打印程序的通知(深国房〔2007〕285号),所有二手房合同,包括《二手房委托合同》、《二手房预约买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同》,都必须通过"深圳市二手房网上交易系统"打印,其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。自2007年8月1日起,产权登记部门不再提供二手房买卖合同打印服务,所有二手房买卖合同,均须通过房地产经纪机构打印。提供二手房买卖合同打印服务的房地产经纪机构,应当具有主管部门核发的备案证书、营业执照及"深圳市二手房买卖合同指定打印点"牌,其诚信情况可登录深圳市国土房产网(www.szfdc.gov.cn)查询。
        7、2007年9月5日,深圳市国土资源和房产管理局印发关于扩大二手房买卖合同打印权限的通知深国房〔2007〕457号,自2007年9月1日起,凡取得备案证书的房地产经纪机构及其分支机构均可为自行成交的二手房买卖双方提供合同打印服务,并按规定标准收取工本费,原"深圳市二手房买卖合同指定打印点"牌不再发放。
        8、2007年12月26日,深圳市国土资源和房产管理局印发关于修订2007版深圳市二手房买卖合同及居间服务合同的通知(深国房〔2007〕710号),国土资源和房产管理局会同市工商行政管理局,对2007版深圳市二手房买卖合同和二手房预约买卖及居间服务合同进行了修订。
        9、2013年深圳市发生天价二手房合同打印费风波,很多市民投诉称,在过户时要被收取100-200元不等的《深圳市二手房买卖合同》打印费用。2013年6月24日,深圳市市场监督管理局罗湖分局依法对此进行立案调查,向登记中心发出责令整改通知书。
        10、2013年10月25日,深圳市规划国土委发布关于开通“二手房自助交易合同打印系统”的通告,在门户网站(www.szpl.gov.cn)2013年10月28日开通“二手房自助交易合同打印系统”, 登陆“二手房自助交易合同打印”界面,注册后就可以登陆系统,并通过系统自助录入、打印二手房买卖合同。还在各个区服务窗口设立二手房自助交易服务区,为二手房自助交易提供现场服务。通过房地产经纪机构撮合成交的二手房交易,应由房地产经纪机构为业主提供免费合同打印服务。
        二、网签合同的合同价不是必须填写成不动产登记中心的最低计税评估指导价
        很多中介和投资人、地产楼评人,写文章认为网签合同价必须填写成不动产登记中心的最低计税评估价,而这是一个搞笑的常识性错误。备案的二手房网签合同的合同价依法由买受人和出卖人共同决定,买受人承担全部税费时由他决定,不是中介和登记中心、银行决定,这简单的事本需要我一个律师天天普及。
        为什么以前都写成登记中心的最低计税评估价,目的是为了逃税,不按照计税最低评估价写实际上没有问题,而依法他就应该是合同真实成交价,大家为了逃税才故意写的低,可不是应该就写这么低。
        银行贷款新政实施后,备案的网签合同价需要和银行贷款时提交的买卖合同价格保持一致,它的下限是登记中心最低计税评估价,虽然理论上可以低于计税评估价,只是写低了按照计税评估价纳税,但实践中写低了登记中心可能会不给办理过户手续。这里面有个例外就是直系亲属间的买卖合同可以低于计税评估价,按照房产证上登记的价格交易,少交交易税费。
        它的上限最高可以是银行贷款评估价,如果写的超过银行的贷款评估价,银行贷款新政一旦实施,以后在放款时会出现问题。当然不贷款愿意多交税,可以写的更高。这个范围买受人可以权衡后填写,总之写高多交税多贷款,写低少缴税但是首付增加。
        三、现有二手房交易流程,房产解除抵押前通过中介系统成交不能生成网签合同
        依据现在深圳市的交易流程,是签订买卖合同后买家给定金,然后办理首期款资金监管,银行审批买家的贷款,此时银行比较的是买受人提交给银行的买卖合同的价格和自己银行的内部评估价哪一个低,据此作出的审批决定,在出具贷款承诺书后业主委托的担保公司开始赎楼,赎楼成功注销抵押登记后,也没有查封的情况下,才能在中介的系统中正常地生成《深圳市二手房买卖合同》的网签备案合同。
        也就是说,在银行审批贷款前,通过中介公司成交的有抵押的房产就不具备生成《深圳市二手房买卖合同》网签备案合同的条件。因此所谓的银行依据网签备案合同价款确定贷款额度,在二手房买卖的银行贷款审批阶段无从谈起。当然,通过自助成交系统在有抵押的情况下也可以生成二手房的网签合同,但是合同下面不会出现中介公司的名称。
        现在中介版本合同约定的网签合同签订时间,也全部是约定的买家取得贷款承诺函,且业主注销抵押登记后。在过户完成后,买受人和银行办理抵押贷款手续签订借款合同时,银行可以比对网签合同和买受人在申请贷款时提交的买卖合同,发现阴阳合同的问题,此时按照网签合同价格放款,买受人需要补足其它购房款。
        四、银行如果按照网签合同价格审批贷款,涉及到网签合同的唯一性问题
        深圳市的二手房网签合同目前不具备锁定房源预防一房二卖的功能,深圳二手房网签备案合同生成后,买卖双方不需要履行撤销手续,无抵押情况下中介公司可以再次登陆系统生成不同合同编号的合同,有抵押情况下,双方也可以通过自助交易系统生成几份网签合同,不具备唯一性。
        其它地方比如上海等一套房产只能在系统中生成一份网签合同,网签后会锁定房产,几个月内不能再生成网签合同进行交易,除非买卖双方共同申请撤销或授权录入合同的中介公司通过其录入系统撤销。此时的网签合同不是单单的备案功能,实际上被赋予了预告登记预防一房二卖的功能。
        倘若深圳的银行按照网签合同价格审批贷款,就涉及到网签合同的唯一性问题,就需要严格限制网签合同的撤销和生成,以后一套房产就不能同时在系统生成多份网签合同,合同不履行需要撤销后才能再次生成,实际上等于赋予网签合同预告登记的职能。
        这样一来就会有出卖人诉讼买受人配合到登记中心解除网签合同的纠纷,解除网签合同的诉讼请求,外地经常有,深圳以前从来没有过,深圳改变现有的二手房交易流程后会出现大量这样的纠纷。买家违约在深圳本来业主没收定金就可以了,如果赋予网签合同类似于预告登记锁定几个月房源的功能,一旦买家违约,本来业主没收定金完事的,现在还必须诉讼买家配合解除网签合同。另外银行贷款流程调整后所有的中介合同版本全部需要更换。
        五、打击阴阳合同导致增加的税费不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴
        网签合同的价格依法应是双方的实际成交价,在网签合同中不按照实际成交价填写,双方约定按照计税最低评估价填写,目的是为了逃税,而逃税是违法行为,不被法律认可保护。因此因政府打击阴阳合同导致的税费增加,不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴,打击阴阳合同让网签合同价等同于合同成交价,纳税数额没有超过依法应纳税的数额并没有增加税费。
        同样的因为政府调整计税评估价引起买受人所谓的税费增加,也不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴。因为依法按照合同真实成交价纳税,不管计税评估价如何调整,税费没有发生增加或减少。
        因法律、法规、政策变动增加税费,主要是税收法律、法规发生变化,比如增加税种或调高税率,或者是国家税务总局税收政策发生变化,你比如出现家庭满五唯一个税减免政策的调整或增值税、契税减免政策的调整等。写低网签合同价逃税不受法律保护不属于该范畴。
        税费是双方磋商买卖合同价时必须考虑的问题,为避免以后因为税费问题出现纠纷买受人可以约定税费数额多少以内自己承担,超过的部分有出卖人承担或双方按比例承担,最大限度的减少因为打击阴阳合同给自己带来的不利影响。
        ——周争锋2017年12月2日写于深圳
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