从孙X洁房屋买卖案看不动产物权纠纷的法律适用

发布时间：2015年2月7日 作者：王腊清

案情：1998年10月22日，孙X洁因定居澳洲欲出售其座落于深圳市福田区XX路北031栋0704号二房一厅房屋（1996年8月取得房地产证，房地产证上记载：“本房地产为准成本商品房，本证所记载的房地产不得买卖、抵押(典当)，出租须按有关规定办理，房地产证号为深房地字第5208499号），建筑面积58.42平方米，系孙X洁分得的准成本商品房（即具有福利性质的、需住满5年补差价后方可上市转让的安居房）。经与买受人张X毅协商后，同日签订“转让合同”一份，约定由孙X洁将其座落于深圳市福田区XX路北031栋0704号房屋，以人民币110，000元的价格暂售给张X毅（与深圳市1998年度同地段同面积房屋的市场价基本相当），房屋交由张X毅占有使用。孙X洁若在三年内无息返还张X毅的购房款人民币110，000元，张X毅应无条件将房屋返还于孙X洁，超过三年期限，房屋归张X毅所有，孙X洁还要协助张X毅办理更名登记过户手续。张X毅在占有使用房屋期间，还有权对房屋进行修缮或添加。“转让合同”签订后，张X毅给付孙X洁人民币110，000元，孙X洁也将房屋及房屋钥匙等交给张X毅，同时将该房屋的房地产证原件交给张X毅，双方一直相安无事。

2010年9月，张X毅起诉称，原告张X毅与被告孙X洁于 1998年 10月 22日 签订的房屋“转让合同”是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告虽将涉案房屋交付原告使用，但并未依照合同约定为原告办理产权更名登记过户手续，故请求法院判决：1、确认房屋“转让合同”有效；2、责令被告履行合同约定的、协助原告办理更名登记过户手续的义务。

争议：有人认为，原、被告双方签订的房屋“转让合同”有效，但系具有房屋典权属性的用益物权法律关系的行为。

也有人认为，1998年10月22日的房屋“转让合同”具有房屋抵押的担保物权法律关系性质，属于我国《物权法》和《担保法》规定的“流质抵押”行为，依法应认定“转让合同”无效。

还有人认为，1998年10月22日签订的房屋“转让合同”，到2010年9月才起诉，早已超过我国法律规定的二年时效，应视为早已放弃其权利。

笔者以为，本案虽似有典当、抵押、以房抵债情形，但实质上属于附始期的房屋买卖合同，理由有：

一、认为具有房屋典权属性不仅存在明显瑕疵，而且于法无据

“典权”，我国法律没有明确规定。所谓“典权”，系典权人支付典价，占有出典人的不动产而加以使用和收益的权利，系用益物权的一种（见上海辞书出版社 1979年 12月 20日 出版的“法学辞典”第388页）。笔者以为，“转让合同”不具有典权的交易意图，因为“转让合同”约定张X毅在占有、使用期内还有权对房屋进行“添附”，有悖典权交易规则。另外，依传统以来自古就有的典权交易习惯，典价通常为典物出卖价格的50%——80%，而张X毅支付给孙X洁110，000元的房价，却与深圳市1998年度同地段同面积房屋的市场价基本相当，其不符合典权交易习惯却符合我国《民法通则》的等价有偿原则。再说，民间的典权关系一般是出典人基于融资之目的，承典人基于营利之目的，而本案的孙X洁是为定居澳洲而出手，张X毅则是为居住和生活而“承典”。最后是房屋典权需要进行变更登记，而孙X洁与张X毅签订房屋“转让合同”后、由张X毅占有使用涉案房屋近12年，却都没有变更登记的意思表示，显然不符合典权的法律属性。因此，认为具有房屋典权属性存在明显瑕疵。

我国《物权法》第2条和第5条分别规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。物权的种类和内容，由法律规定。在物权法定原则下，我国法律是不承认典权的物权属性的。因此，当事人在典权名义下形成的权利义务关系，只能依我国《民法通则》和《合同法》的相关规定予以调整，权利人不能获得物权的保护（黄松有主编的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》第351页）。故本案若以典权属性处理，则无法可依。

二、抵押担保法律关系更为不当

我国《担保法》第33条明确规定“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”我国《物权法》第179条第1款同时规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”很显然，房屋抵押也是抵押的一种方式，如债务人不履行债务时，则债权人有权依法处分抵押房屋并优先受偿。而孙X洁转移了涉案房屋的占有与使用权，给张X毅占有使用近12年，其“转让合同”显然不符我国法律关于抵押担保的规定。另外，依我国《物权法》和《担保法》的相关规定，“流质抵押”为质权范围，质权的标的为动产或特定财产性权利，故不动产不能成为质权的标的。因此，抵押担保法律关系更为不当。

三、实质上属于附始期的房屋买卖合同关系

我国《合同法》第46条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。生效期限，也叫延缓期限或始期，是指合同的效力自期限届临时才发生。孙X洁与张X毅的“转让合同”约定，孙X洁以市场价人民币110，000元，出售其建筑面积为58.42平方米的房屋给张X毅，并由张X毅占有和使用该房屋，条件是孙X洁若在三年内无息返还张X毅的购房款人民币110，000元，张X毅应无条件将房屋返还于孙X洁，超过三年期限，房屋归张X毅所有，孙X洁还要协助张X毅办理更名登记过户手续。这证明在三年期满前，只要孙X洁返还张X毅的人民币110，000元，就有权要回房屋。若孙X洁在三年期满未能返还人民币110，000元，这份“转让合同”才发生法律效力。“转让合同”生效后，张X毅才有权要求孙X洁协助其办理更名登记过户手续。而双方在签订“转让合同”后近十二年内，孙X洁未有任何不同意卖房的意思表示，张X毅也一直占有和使用着涉案房屋，证明双方都用实际行为默认了这种房屋买卖关系。鉴于此，双方签订的“转让合同”实质上属于附始期的房屋买卖合同关系。

四、关于法律适用问题

1、全中生效与物权登记问题。我国《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这表明不动产物权转让合同与不动产物权转让登记是二种不同的法律事实，故设立、变更或转让以及消灭不动产物权合同如何才能生效，应依据我国《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和《民法通则》第55条“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益”的规定来认定。而物权变动怎么样才能生效，则必须依我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”来认定，即登记生效。也要是我们常说的登记要件。因此，孙X洁与张X毅签订的“转让合同”，既不违反法律的禁止性规定，又是双方达成一种合意的法律事实，故其“转让合同”为有效合同。至于该“转让合同”的标的物能否成功办理物权转移登记，并不是合同生效的必要条件。

2、诉讼时效问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第1条规定，“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”这表明当事人可以提出诉讼时效抗辩权的仅针对债权请求权，而类似于张X毅请求孙X洁协助办理更名登记过户手续的请求权是属于具有物权性质的请求权，显然不适用诉讼时效的规定。我国《合同法》第60条明确规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。孙X洁在与张X毅签订“转让合同”后近十二年间，既然不依合同约定在三年期限届满前返还张X毅的人民币110，000元要回房屋，就应当按合同约定协助张X毅办理更名登记过户手续。

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            二0一四年十 一月五日