《物业管理条例》修订草案建议稿完成，新增“绿色物管”和“业主监事会”章节

建议立法明确公共收益分配

来源：羊城晚报 发布时间：2015年2月10日 作者：沈婷婷 责任编辑：党办

《羊城晚报》对物业管理条例的修订进行报道

      2月5日，羊城晚报记者获悉，深圳市去年7月启动的物业管理条例修订工作有新进展，目前已完成修订草案建议稿，增加了十三条修改建议，并首次增加“绿色物业管理”和“业主监事会”两大章节。

　　据了解，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》于1994年制定出台，至今最近一次修改为2007年。目前，业主与物业公司矛盾频发，修法工作被提上日程，去年7月，市人大常委会委托市律协启动其修订工作。

　　此次修改草案中，新增了“绿色物业管理”和“业主监事会”两大章节。律协的增加意见中指出，绿色物业管理是指在保证物业服务质量等基本要求前提下，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境。其中，物业、业主、相关政府部门都必须参与进来，若物业管理公司达不到绿色物业管理要求的，不得晋升资质等级。已经达到最高等级的，不予通过年审，不得参与公共类项目的物业管理的招投标。

　　而业主监事会有权监督业主委员会履行职责，发现其行为违法或存在不作为，可要求业主委员会依法召集业主大会临时会议。修改稿还对其组成人员做了规定，建议由五至九名委员组成，组成人数为单数，候补委员人数按照监事会员人数的百分之四十设置，监事会主任、副主任由监事会从委员中选举产生。候补委员列席监事会委员会会议，不具有表决权。业主监事会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任，最多可以连任一次。

　　焦点问题

　　在完成修订草案时，深圳律协还展开了相关调研，由此对物业管理条例修订工作中热点、敏感和普遍关心的问题和矛盾有了初步的了解。律协的一名调研律师接受采访时，向羊城晚报记者分析了以下几个值得重视的问题，并提出了相关建议。

　　1 业主自治

　　业主自治难是当下物业管理矛盾关键点，律协律师建议，自治争议首先由业主大会和业主委员会依法决议，对决议不服的，可以申请行政审查；对行政审查决定还不服的，可以申请行政复议或行政诉讼。其次可借鉴香港和青岛做法，设立业主大会，赋予业主大会法人地位，独立设账户、规定其为法律规定的“其他组织”条件。如其作为被告在诉讼中败诉，不足部分则由其代表人业主承担责任。

　　2 公共收入

　　在物业管理中，路面停车位等公共收益如何分配特别引人关注。目前法律对此尚无明确规定，现实生活中，则看物业管理公司和业主委员会谁强势，谁就可以获得更多支配权。市律协对此建议，立法应明确属于全体业主共有资产和权益的界定、管理和经营。小区的公共收入委托物业管理公司经营，收入与业主委员会进行分成，律师建议比例为3：7，即物业公司得30%，业主委员会得70%。在收入的使用上面，应该有明确的规定，用于小区的公共建设和文化建设，弥补专项维修基金的不足，同时对收入多的也可适当考虑减免业主的物业服务费。

　　3 业委会换届

　　还有一个问题便是业主委员会的选举和换届选举。律协认为这个问题在业主、物业公司和政府间矛盾非常突出。目前，就业主来说，要么像一盘散沙，要么过于强势，而政府则干预太多，甚至包办一切。综合来看，业主的自治权，政府的引导都必不可少，因此，律师建议引入第三方，对业主委员会的选举和换届选举工作进行指导、评价，让小区自治能有序进行。