深圳二手房纠纷背后的顽疾

                                                深圳二手房纠纷背后的顽疾

       自从国家颁布满2年免交营业税的330政策以来，截至目前深圳的房价同比去年上涨了近5成，房产纠纷案件大量爆发，可谓史无前例，空前绝后。对违约卖家的讨伐声音不绝于耳，不外乎指责其见利忘义，毫无契约精神，实际上二手房违约潮纠纷增多深层次的原因绝不是表面看得这么简单。深圳二手房交易有一定的顽疾，只要这样的顽疾不消除，房价上涨时随时都可能爆发违约潮。

       对买家而言主要有二点：第一，提交虚假资料贷款，具体假离婚证，假流水，假证明等。在房价过快上涨的时候，只要业主发现买家有此情况，投诉到银行要求撤销贷款，纠纷不可避免。第二，签订有避税协议或没有明确约定核实还是核定的交税方式。目前市场交易惯例是卖家实收，买家为了规避高额的税费，双方基本都是事前约定按照最低的评估价缴纳税款，而这避税协议却因为本身损害国家利益是不受法律保护的，房价上涨的时候，很容易成为业主违约的借口，除非像今年这样房价涨幅大买家在缴纳巨额税费后还有收益，不然没有人会诉讼继续履行。

      对于业主而言纠纷的顽疾主要也有二点：第一，合同约定事项不明确导致履约时间过长或约定的权利义务不对等。深圳的二手房交易普遍使用的合同，没有对买家出具按揭贷款承诺书的最晚时间做出约定，相反的对于业主最晚应该什么时候必须还清抵押贷款注销抵押登记基本都有明确的约定，这样的合同碰见今年银行贷款审批慢的情况，必然有纠纷。第二，被人吃差价俗称ABC单。一般交易的流程是签完合同业主就要向担保公司或中介出具公证委托书，出具全权公证委托书后，对业主的风险是非常大的，取得公证书的人就可以轻而易举的绕开业主把房产转卖他人，这样的情况一旦被业主知晓了，纠纷不可避免。

      以往违约方的违约成本低也是个顽疾。深圳地方法院过去对房屋买卖违约的赔偿裁判较轻，普遍以赔付双倍定金，或者以不超过合同交易价10%的金额来定案，虽然最近有些法院开始按照合同交易价20%的违约金顶格处罚违约方，但基本上没见到支持差价损失诉讼请求的，导致即便是卖家恶意违约，也能获利。

          ———周争锋2015年12月22日于深圳   转载请注明出处

         很久不在律协论坛上发言了，说实话，我挺怀念以前的那段岁月。