勒石留痕，二手房买卖合同中约定定金金额的重要性

唐泽栋 发表于[2020-06-18]

     这两天收到一份关于深圳二手房买卖合同纠纷案件的判决书，经过代理律师的努力，取得了对当事人最为有利的判决结果。或许该案会成为今后深圳市的各级法院衡量二手房买卖合同违约金标准的裁判指引。就在两个月之前，深圳市中级人民法院才作出一份案情与之基本相似，但裁判结果完全不同的另外一份判决。

深圳市中级人民法院作出的这两份判决，唐泽栋律师作为一个案件违约方（买方）的二审上诉代理律师（2137号）、关崇峰律师作为另一个案件守约方（卖方）的二审上诉代理律师（2540号），现共同对两份判决的裁判思路进行对比、解析：

深圳市二手房买卖合同基本内容大体相似，其中均会约定“当一方违约导致合同解除，要么承担合同成交价20%的违约金，要么没收已支付的定金”。由于深圳市作为一线城市，房价水平也是居高不下。这几年，深圳市二手房市场违约行为频发，有时合同交易价的20%的违约金都无法弥补守约方的损失，法院形成的裁判标准一般也是要求违约方按照合同交易价的10%～20%的标准支付违约金。

案例一：张某与任某房屋买卖合同纠纷（2019）粤03民终2540号

案例二：张某与刘某房屋买卖合同纠纷（2019）粤03民终2137号

案件	合同约定交易价	合同约定定金 （大定金）	实际支付定金 （小定金）	一审法院判决违约金	二审法院判决违约金
（2019）粤03民终2540号	1960万	200万	20万	60万	130万
（2019）粤03民终2137号	1060万	30万	3万	106万	30万

 

两案中，法院均认为，认定违约金是否过高应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、是否适用格式合同条款等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。但如何衡量，这个尺度如何把握，对比两案，方才确定其中端倪。

在第一个案例（2540号）中，合同约定定金200万元，法院最终支持违约金为130万元。而在第二个案例中（2137号），合同约定定金30万元，法院最终支持违约金为30万元。两个案件标的额都非常巨大，房屋价值均在1000万以上，为什么法院支持的违约金差距会如此之大？

法院之所以这样判，法院认为部分已经指出，认定违约金是否过高应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、是否适用格式合同条款等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

在两个案件的履行情况、当事人过错程度均相似的情况下，只有预期利益，准确的说是买方认为自己如违约可能造成的预期损失，可以作为法院考量违约金是否过高的因素。

定金作为债务履行的担保，其数额可由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。而且约定定金必须采用书面形式。另外，定金合同作为实践合同，只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

而在房屋买卖合同纠纷中，一般当事人都是预先支付部分定金款项后便违约，卖方若选择没收定金，实际上是无法弥补其损失的，因此，一般卖方也都是选择要求违约方按照转让价的20%支付违约金。

在深圳房屋价格变动频繁、持续走高的情况下，合同约定的定金大小实际上是买卖双方在签订合同时，对未来发生违约情形时，预期利益损失、承受能力的一种衡量标准。法院以合同约定的定金大小作为调整违约金的衡量标准，而非以实际支付定金大小作为调整违约金的衡量标准具有相当的合理性。

综上所述，在卖方无法证明实际损失的情况下，法院会结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、是否适用格式合同条款等综合因素来判断。在其他条件无法确定的情况下，法院会根据合同约定的定金来衡量卖方的预期利益损失，以此来调整违约金的数额。因此，定金的约定在房屋买卖合同中是极其重要的。作为卖方，如确定房屋确实要交易，即使从促成交易的角度考虑，少收买方定金，也一定要在合同中约定较高的定金数额，以保证己方的利益。