周争锋: 2015，卖房返贫知多少

    2015，卖房返贫知多少
    前些天在针灸的时候，想了下当天开庭一个案件违约卖家目前的处境，他可能会卖房返贫，重新变回无房族。这事我在深圳二手房买家维权群感叹了下，说这个业主可能会卖房返贫，没想到引起众多群友吐槽，索性我分析下见到的卖房返贫实例。
       我代理的这个案件，被告业主存在一房二卖的情况，和第一个买家签署买卖合同后不久，房价上涨飞快，自己认为可以处理好和第一个买家的纠纷，也就是自信可以赔双倍定金解决纠纷，在没有和第一个买家协商解约的情况下，转手又卖给我的当事人。不巧的是在我的当事人取得按揭承诺书后第二天房产被第一个买家查封，导致交易无法进行，我的当事人找到我的时候房产已经被查封2个多月了，我接手后核实了下第一个买家的诉讼请求，从诉讼的标的上看是诉讼的继续履行。开庭的时候我给对方个建议让其过户给我的当事人，第一个诉讼继续履行的因为标的当时比较低，赔钱的数额应该和涨幅差不多，业主不至于损失太多，不过业主对我的建议没有兴趣，他已经不再相信任何律师了，认为法院判不了多少，只愿意双倍返还定金，结果不欢而散，而我预计最少会判15%。看着业主远去的身影，我感到他可能会因为回绝我的这个建议，损失惨重，极有可能把自己这几年赚的增值部分全部赔回去还会倒贴老本。

   说下几类可能卖房返贫的业主：
       2015，把自己的三房折腾成现在的二房的业主大有人在。无怪乎，卖房的时候，自己不做功课，按照中介的要求签订买卖合同，把首期款资金监管的时间约定的太长，没有约定贷款承诺书出来的时间和递件过户的最晚时间，交易时间拉的过长，导致合同签订后上涨的空间全部被买家占用，自己有苦难言，半年后拿到的卖房款不够自己付首期，结果换房把三房换成了现在的二房，二房换成了无房。说不卖是违约，道德被谴责，咬牙卖了，自己转眼成无房族，两相取舍，大概选择违约的多，这也算是本次违约潮的一个根由吧。
       2015，卖房后因为贪心经不住中介撬行的说辞一房多卖，导致几个官司缠身的，最后把房子全赔给几个买家的业主也大有人在。这次见过一房四卖和五卖的，几个买家咨询时给我看的合同业主居然是同一个，一房多卖是重罚，估计这个业主要惨了，每家赔个20%，老本亏光了。还碰见个稀奇事，两个买家明知道业主一房多卖，还都诉讼继续履行，相互斗气，结果一个也履行不了，扛不住人家是四卖啊，轮不到你前面买的，我劝说无果，二人坚持诉讼继续履行结果一审二人全部败诉收场，另案诉讼违约金，白扔几万诉讼费保全费。
       2015，卖房后因为对交易流程不熟悉和法律规定不了解，错误的认定买家违约贸然发函解除买卖合同，诉讼买家违约，结果买家反诉，最后继续履行还赔钱的业主也大有人在。1、认为买家没有及时足额给自己定金就解除合同的，还认为这是合法解约，实际上定金给中介和给你的法律效果一样，更何况定金条款是实践性条款，就算是买家晚给或给的不足不必然构成根本性违约。2、认为买家资金监管时间超期贸然解约的，就忘了一点办理资金监管是买卖双方的合同义务，一个巴掌拍不响，他没有按时办理监管，你有催告吗，没催告你解约，胆子有点肥，你能说清楚究竟是你不去监管还是买家不去监管。3、还有买家逾期办理资金监管，后来又和自己委托的担保公司工作人员办理资金监管，此时一样不能解约的，担保公司的行为视为你不追究他延迟监管的违约责任，即便追究也是买家赔你日违约金，合同仍需继续履行。4、还有业主认为抓住买家贷款资料问题的就贸然解约的，你可仔细看过合同对贷款不能后如何处理是如何约定的，买家他可以一次性付款化解的。打住了，法律问题说的也够多了，说谁谁知道，现在估计看到我这文章的有些业主后悔死了。

      2015，卖房也会把自己卖穷了，你说这算啥事呢。  

                                                                 周争锋写于2015年12月14日深圳