信荣说｜捆绑装修：与政府鼓励的住宅产业化装修一次到位有何区别？

张茂荣 发表于[2018-11-11]

文｜张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

本文为信荣团队捆绑装修法律时评上篇，敬请期待姊妹篇：《热点｜捆绑装修深圳判例与实践全解析》。

楼市“限价令”下，开发商卖装修房的多了，但购房者却不买账，认为开发商捆绑装修变相加价，开发商则认为国家鼓励一次性装修，不存在违法违规行为，那么现在市场上的装修房到底是否合法，笔者就此分析如下：

一、相关规定：鼓励装修一次到位，禁止捆绑装修

鼓励装修一次到位的规定：

1、《商品住宅装修一次到位实施细则》建住房【2002】190号：

第1.1.2条：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

第1.1.4条：推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。坚持技术创新和可持续发展的原则，贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价 。

2、《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发【1999】72号）

第五条第（五）项：加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。

3、《广东省实施〈循环经济促进法〉办法》（2013年3月1日起施行）

第27条：“鼓励建设单位提供产业化装修一次到位的成品房，提高建筑资源利用效率。”

4、深圳住建局、规土委、人居委《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见（试行）》（2014年11月10日）

第一条：（一）大力推广适合本市住宅的产业化建造方式，实行一次性装修......；（二）从2015年起，新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目全部采用产业化方式建造，鼓励存量土地（包括城市更新项目）的新建住宅项目采用产业化方式建造，稳步提高产业化住宅项目占本市开工建设住宅总建筑面积的比例，争取成为国家住宅产业化示范城市。

第二条：（二）4.推进住宅一次性装修到位。鼓励建设单位采用菜单式和集体委托方式提供全装修成品房，逐步扩大商品住宅全装修比例。推行采用土建、装修设计与施工的一体化，在主体结构设计阶段同步完成建筑装饰装修的设计。提倡采用主体结构和内装分离的住宅体系，提倡主体结构与装修施工同时进行，提高住宅的可改造性和耐久性。建立装修工程与主体工程穿插施工验收办法。

（2006年11月19日，住房和城乡建设部、深圳市政府在市民中心隆重举行国家住宅产业化综合试点城市揭牌仪式，深圳正式成为首个国家住宅产业化综合试点城市。）

5、《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》（2009年10月1日起施行）第十七条：

推行住宅装修一次到位。鼓励新建住宅的建设单位直接向使用者提供全装修成品房。

政府投资建设的保障性住房的装修应当一次到位。

政府投资建设的办公场所装修完成后八年内不得重新装修。确需重新装修的，应当经主管部门批准。

6、中共深圳市委《关于推进住宅产业现代化的行动方案》深府【2008】42号

第二条（七）、第五，强力推进住宅一次性装修，力争2010年底前，销售住宅实现100%一次性装修。

禁止捆绑装修的规定：

1、《消费者权益保护法》

第九条：消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。

2、住建部、中宣部、公安部、司法部、国税总局、市场监管总局、保监会《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（2018.06.25）

第二条：整治重点（三）房地产开发企业违法违规行为。2.未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价。

3、国家发改委办公厅、住建部办公厅《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》（2011.3.16）

第二条：检查重点内容（六）以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；

4、广东省住建厅《关于印发杨细平、张少康同志在2018年全省住房城乡建设工作会议上讲话的通知》（2018.3.2）

第三条：2018年的主要工作任务（二）坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2.要加大房地产市场秩序规范整顿力度。要持续整顿规范房地产市场秩序，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产开发企业和中介机构违法违规行为。特别是对于“双合同”、拒绝使用住房公积金、捆绑销售等违法违规销售行为，要进一步加大查处力度，并及时向全社会公布。要依法依规严厉打击，对领头的企业，该重罚的要重罚。要进一步建立健全跨部门失信联合惩戒机制，将违法违规企业及其责任人记入信用不良记录并公开通报。

二、区分：单合同为“装修一次到位”，双合同为“捆绑装修”

从以上规定可以看出，国家鼓励开发商装修房入市，但是由于房地产调控预售限价，捆绑装修又成为开发商突破限价的手段，受到政府的重点整治。那么如何区别开发商装修房是政府鼓励的住宅产业化一次性装修到位还是违规的捆绑装修呢？基于《商品住宅装修一次到位实施细则》（简称《实施细则》）的如下规定和相关事实，笔者认为单合同为合法的“装修一次到位”（如华润城润府二期、半岛城邦三期），双合同为违法的“捆绑装修”：

1、装修一次性到位的装修费包含在房价格中并可以贷款。《实施细则》第1.2.1条规定：“......销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准”。据此，开发商与购房者只能签订一个购房合同，只有一个成交价格，不能让购房者在预售合同之外再单独签署一个装修合同。

2、装修设计单位由开发商委托并在施工前设计，与购房者没有合同关系。《实施细则》第1.3.1条规定：住宅装修必须进行装修设计，由开发单位委托具有相应资质条件的设计单位设计。.....住宅装修设计应在住宅主体施工动工前进行。第2.1.2条规定：开发单位要严格选择装修设计和装修施工的单位。

3、装饰施工单位由开发商委托，与购房者没有合同关系。《实施细则》第1.5.1条规定：住宅装修由开发单位委托具有相应资质条件的建筑装饰施工单位施工。

4、装修监理单位由开发商委托，与购房者没有合同关系。《实施细则》第1.6.1条规定：住宅装修必须实施工程监理，由开发单位委托具有相应资质条件的监理单位监理。开发单位与所委托的监理单位订立书面委托监理合同。

5、开发单位为住宅装修质量的第一责任人。《实施细则》第1.7.1条规定：确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。

6、装修质量由开发商向购房者保证并保修。《实施细则》第1.7.3条规定：住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。 

7、住宅产业化一次性装修到位项目不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。《实施细则》第2.1.1条规定：推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。

8、双合同中，装修施工合同独立于购房合同之外，由购房者与装修施工企业直接签约，装修费由购房者与装修施工企业直接结算（与购房款无关）的情况与《实施细则》完全不符。

9、双合同中，商品房预售合同备案为毛坯房，不涉及装修费，与开发商指定购房者与其关联装修公司签订的装修合同相互独立。

三、捆绑装修不但变相突破了预售备案价，而且变相提高了首付，增加了购房难度

国家实行预售许可制度，并对预售价格进行严格管控，由此导致了一二手房价格倒挂，开发商商人逐利的本性不可以就此心甘情愿，于是开始绑定装修，通过价不符实的装修获取利润平衡，本质是违反限价令的变相涨价行为。

根据房贷规定，首房首贷最高可以获得成交价七成贷款，住宅产业化装修一次性到位中的装修款计入房价可以正常房贷，而捆绑装修则将购房款与装修款相剥离，只有购房款可以按规定贷款，装修款只能一次性付款，举例如下：

以500万成交价预售合同捆绑50万装修款装修合同为例：如果装修一次到位，只有一个预售合同，成交价为550万，可以贷款385万（550万*70%），首付仅需要165万，而如果是捆绑装修，则只能贷款350万（500万*70%），首付则需要200万。

信荣说：捆绑装修违规，装修合同是否有效？

1、捆绑装修，顾名思义就是开发商以卖装修为条件卖房，购房者不购买开发商指定装修单位装修，就无法购买开发商房屋，装修合同虽有购房者签字，实际是购房者别无选择的结果；

2、捆绑装修违规，是否导致购房者所签捆绑装修合同无效？购房者成功购房后是否有权以开发商强迫签约为由解除装修合同仅保留购房合同？深圳法院对捆绑装修纠纷案件是如何判决的？......且听下回《热点：捆绑装修深圳判例与实践全解析》分解。

特别说明：就现实中普遍存在的开发商双合同售房到底属于违规的捆绑装修还是鼓励的住宅产业化装修一次到位，笔者网络检索未见任何官方或专家意见，本文仅是基于《商品住宅装修一次到位实施细则》的规定予以分析，实践中存在与政府观点不一致的情况（如深圳龙光玖龙台项目）。

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