购房宝典系列三——（交易流程、履约解约函、无效误区……）

黄静丽 发表于[2020-01-20]

购房宝典系列三

黄静丽律师    北京市盈科（深圳）律师事务所

《购房宝典系列一》和《购房宝典系列二》都是买家购房前需要了解的法律常识，本文是房产交易因任一原因未能顺利进行情形时，我们处理具体问题时需要注意的事项。

一、二手房交易流程

买卖双方经中介居间签署《二手房买卖及居间服务合同》，之后的整个交易流程（深圳地区）如下：

1、买家支付并监管定金，卖家托管交楼保证金。

2、卖家赎楼准备：卖家公证委托担保公司赎楼并签署赎楼协议，卖家自行赎楼除外。

3、网签。

4、买卖双方办理首期款监管、买家申请按揭贷款。

5、银行锁定网签合同。三价合一之后，银行发放贷款的依据是网签备案合同价和房屋评估价的最低值。

6、银行出具贷款承诺函。

7、卖家赎楼、注销抵押登记。

8、递件过户。

9、缴税取证。

10、银行发放首期款。

11、买家办理抵押登记。

12、银行发放按揭贷款。

13、买卖双方核对楼款、结清费用。

14、买卖双方交房。

15、中介发放交楼保证金。

无论是买家还是卖家，需要认真阅读《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》等，与上述交易流程进行逐一核对，若发现内容不一致的，必须立即沟通调整。

二、履约催告函

二手房交易过程中，若因主观或是某些客观因素导致一方未能按照合同约定履行合同义务时，守约方可以向违约方发送履约催告函，要求其在限定期限内履行义务。同时，发送履约催告函也是固化违约方违约行为的重要方式。

1、发送履约催告函时，最好可以同时取得中介盖章版本，借助中介来固化对方违约事实。也就意味着，在房产交易的整个过程中，买卖双方都应当与中介保持良好的关系。

2、发送履约催告函，需要同时抄送中介（包括居间方、担保公司），使中介清楚履约障碍，避免仅仅依据单方面的意思表示再继续交易。

3、有的案件，甚至可以发送两次催告函，给对方更多的宽限期，足以表明履约的诚意。但对于不愿意继续履行，而愿意直接按照合同约定标准支付违约金的违约方，守约方可以不需要发函催告履约。

三、解约通知书

1、买卖双方均不可任意发出解约通知书，合同解除需要具备约定条件或法定条件，否则，发出的解约通知书反而成为自己违约的关键证据。

2、若买家因首付不足或无购房资格或房价暴跌而不想买或不能买，卖家因房价暴涨而想要加价交易等，建议双方先见面协商，或通过中介协调，不能直接向对方发出解约通知书，否则可能面临巨额违约金，但愿意按照合同约定承担违约责任的情形除外。

3、发送解约通知书，需要同时抄送中介（包括居间方、担保公司），使中介清楚履约障碍，避免仅仅依据单方面的意思表示再继续交易。

4、解约通知书的发送事关重大，需要委托人签字确认后再发送。

5、发送解约通知书时，可以在法定或约定解除期限之后再给予对方更多的宽限期，对方或是法官会感到我方并不是迫切要求解约，但要综合考量，对方是否突然回应而继续履约。

四、无效误区

根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定，当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：

1、出卖人未领取权属证书的；

2、买卖未经抵押权人同意的；

3、买卖未经预告登记权利人同意的；

4、房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的；

5、部分共有人擅自出卖共有房屋的；

6、按份共有人违反法律规定转让其份额，侵害其他共有人优先购买权的；

7、出租人违反法律规定出售房屋，侵害承租人优先购买权的；

8、违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

五、撤销授权

在交易过程中若卖家违约，买家需要适时撤销对担保公司的授权委托书（委托担保公司赎楼等），可以发送撤销授权委托书，避免担保公司因不清楚履约障碍而继续办理委托事项。但在发送解约通知书之前，买家不可以取回授权委托书原件，否则，可以视为以行为撤回对担保公司的授权。

六、单方首期款监管

在交易过程中，若卖家不按照合同约定配合首期款监管，而买家又希望继续履行合同直到办理房产变更过户手续的，需要继续履行合同，具体到资金监管步骤，可以先发履约催告函，催告卖家配合监管。需要特别注意的是，履约催告函中应当明确到具体银行的具体网点（如深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心B座中国建设银行）和具体的时间（12月18日9:00—12:00）。

首期款监管当日，需要与中介人员一同前往，为了固定卖家违约的证据，可以与中介合影，或每隔一个小时对着银行的时钟拍照，或在该银行办理其他业务获取业务受理单证明时间及去过的事实；并且对买家与银行工作人员办理首期款监管手续录制视频。